Regulamin Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr 1 - Dan-Mir
advertisement
Regulamin Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr ….. przy ul. …………………… w Iławie. §1 Ogół właścicieli , których lokale wchodzą w skład nieruchomości nr ….. przy ul. …………………… w Iławie, tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. §2 Organami Wspólnoty są: 1.Zarząd 2.Zebrania Wspólnoty §3 1. Zarząd wybierany jest przez Właścicieli lokali w formie uchwały. 2. Zarząd może być jednoosobowy lub kilku osobowy. Zarząd może być powierzany osobie fizycznej posiadające stosowne uprawnienia (licencjat zarządcy nieruchomości). 3. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. 4. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje je na zewnątrz oraz w stosunkach między Wspólnotą Mieszkaniową, a poszczególnymi właścicielami lokali. 5. Gdy Zarząd jest kilku osobowy, oświadczenie woli za Wspólnotę Mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. 6. Zadania i uprawnienia Zarządu oraz stosunki między zarządem, a wspólnotą reguluje ustawa o własności wspólnej lokali, regulamin wspólnoty oraz umowa pomiędzy wspólnotą a zarządem. §4 Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do czynności zwykłego Zarządu należy w szczególności: a) zawieranie umów o dostawę do nieruchomości wspólnej energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, gazu, odprowadzenie ścieków, wywozu nieczystości, świadczenia usług kominiarskich oraz innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej; b) zawieranie umów o wykonanie w nieruchomości wspólnej robót konserwatorskich oraz usuwanie awarii i skutków awarii; c) dochodzenie na drodze postępowania sądowego należących od członków wspólnoty mieszkaniowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz stanowiących ich własność lokal, a także przypadających z nieruchomości wspólnej pożytków i innych przychodów. §5 Zarząd jest obowiązany prowadzić dla nieruchomości wspólnej odpowiednią księgowość finansową, dokonywać rozliczeń poprzez rachunek bankowy oraz składać ze swojej działalności roczne sprawozdanie. §6 Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego Zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego Zarządu są w szczególności: a) ustalenie wynagrodzenia Zarządu b) przyjęcie rocznego planu gospodarczego; c) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu; d) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej; e) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego; f) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej w przypadku, gdy powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego; g) wytoczenie powództwa o sprzedaż lokalu przeciwko właścicielowi, który zalega długotrwale z zapłatą tj. przynajmniej za 3 pełne okresy płatności, należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym; h) połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu; i) udzielenie Zarządowi pełnomocnictw do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. §7 Do obowiązków Zarządu w zakresie nieruchomości wspólnej należy w szczególności: 1) utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz jego otoczenia; 2) bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności: a)dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania lokalu, zimnej wody i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej; b)usuwanie awarii oraz skutków awarii na nieruchomości wspólnej. 3) wykonywanie w ramach posiadanych środków finansowych , o których mowa w§ 17 i § 18; 4) zapewnienie energii elektrycznej, cieplnej, dostarczenie wody oraz odprowadzenie ścieków; 5) ubezpieczenie budynku, opłacenie podatków i innych opłat publicznoprawnych przypadających od nieruchomości wspólnoty chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; 6) windykacja należności stanowiących pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej. §8 Do kompetencji zebrania wspólnoty mieszkaniowej należy: 1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego Zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów Zarządu; 2) ocena pracy Zarządu; 3) przyjęcie sprawozdania Zarządu i podjęcie Uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. §9 Jeżeli Zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia przez Sąd zarządcy przymusowego, który określi zakres jego uprawnień oraz należne wynagrodzenie. § 10 1. Uchwały Właścicieli lokali podejmowane są na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zebrania głosów przez Zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo w drodze indywidualnego ich zebrania. 2. Uchwały zapadają w głosowaniu jednomyślnym jawnym głosów oddanych właścicieli lokali, liczoną według wielkości ich udziałów we współwłasności nieruchomości. Uchwałą podjętą w tym trybie właściciele mogą postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. 3. Właściciele mogą uczestniczyć w głosowaniu przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności. 4. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel powinien być powiadomiony przez Zarząd na piśmie listem poleconym. § 11 1. Zebrania Wspólnoty zwołuje Zarząd. 2. Prawo żądania zwołania zebrania wspólnoty przysługuje w każdym przypadku jednej dziesiątej ogółu właścicieli, wyrażonej na piśmie. Żądanie zawierające proponowany porządek obrad należy złożyć Zarządowi na piśmie. 3. W sprawach nie objętych porządkiem zebrania uchwały powziąć nie można. 4. O miejscu, terminie i proponowanym porządku zebrania wspólnoty mieszkaniowej Zarząd powiadamia właścicieli na piśmie przynajmniej na jeden tydzień przed terminem zebrania oraz przez wywieszenie powiadomienia w klatce schodowej domu. 5. Zarząd zobowiązany jest zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, celem podjęcia przez właścicieli uchwał. 6. Jeżeli zarząd nie zwoła corocznego zebrania w terminie, o którym mowa w ust.5, może to uczynić każdy z właścicieli. 7. Zebraniom o którym mowa w § 11 ust.1-6 jak również zwołanym w innych sprawach z inicjatywy Zarządu przewodniczy Zarządca lub członek Zarządu. 8. Zebraniu zwołanemu na wniosek właścicieli przewodniczy wskazany przez nich właściciel. § 12 1. Uchwały właścicieli powinny być wpisywane do księgi protokołów. 2. W protokole należy stwierdzić prawidłowość zwołania zebrania, wymienić podjęte uchwały, ilość głosów oddanych za każdą uchwałą, przeciwko niej i wstrzymujących się. Do protokołu należy dołączyć zaproszenie, listę obecności z podpisami uczestników, pełnomocnictwa oraz inne dokumenty, w oparciu o które podjęte zostały uchwały. 3. Protokół podpisują przewodniczący zebrania i protokolant. § 13 W razie braku zgody większości właścicieli lokali zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez Sąd, który orzeknie mając na względzie czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. § 14 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli lokali, albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zebrania głosów. 2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że Sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. § 15 1. Każdy Właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w Zarządzie nieruchomością wspólną. 2. Właściciele lokali mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. 3. Właściciele ponoszą koszty związane z utrzymaniem ich lokali, są obowiązani utrzymać je w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystanie przez innych właścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. 4. Na każde żądanie Zarządu właściciele lokali są obowiązani zezwalać na wstęp do stanowiących ich własności lokali, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu, albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. § 16 Na koszty Zarządu nieruchomością wspólną składają się przede wszystkim: a. wydatki na remonty i bieżące konserwacje; b. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej ; c. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; d. wydatki na utrzymanie porządku i czystości; e. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. § 17 1. Na pokrycie kosztów Zarządu i wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. 2. W skład zaliczki wchodzą: a) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; b) wynagrodzenie Zarządcy; c) koszty odpłatnych mediów(energii elektrycznej, cieplnej, wody w częściach dotyczącej nieruchomości wspólnej); d) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne nieruchomości wspólnej; 3. zaliczka na fundusz remontowy. §18 1. Koszty wspólnej własności, a także zaliczka na fundusz remontowy obliczone są w odniesieniu do każdego właściciela lokalu w stosunku do udziału we współwłasności stawką za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. 2. Wysokość zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości ustalona jest na podstawie rocznego planu gospodarczego i podlega rozliczeniu na koniec roku. Przygotowany projekt planu po jego przyjęciu przez zebranie wspólnoty jest tak długo wiążący , dopóki nie uchwalą nowego. 3. Z tytułu dostawy energii cieplnej do celów centralnego ogrzewania. do czasu opomiarowania lokali właściciele będą rozliczani proporcjonalnie do 1 m2 lokalu. W tym należy rozumieć koszt ogrzewania pomieszczeń wspólnych. W przypadku opomiarowania zużycia energii cieplnej w lokalu, zebranie właścicieli na wniosek zarządu przyjmuje odrębny regulamin rozliczania. 4. Z tytułu zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków oraz wody ciepłej właściciele lokali będą rozliczani w okresie miesięcznym: a. w przypadku posiadania wodomierzy tj. wskazanie faktyczne wodomierza zimnej wody pomnożone przez łączną cenę wody i odprowadzenie ścieków uchwaloną przez Radę Miasta Iławy oraz ciepłej wody wskazanej przez wodomierz i przez pomnożenie ceny ciepłej wody wg kalkulacji dokonanej przez Zarząd wg Faktur Vat z Energetyki Cieplnej sp. z o.o.; b. w przypadku pełnego wyposażenia lokali w wodomierze i powstania ujemnej różnicy przy rozliczaniu wody zimnej i ciepłej , to powstałe w ten sposób koszty zwiększają koszty zarządu nieruchomością wspólną; c. właściciele którzy nie dopełnią obowiązku meldunkowego i nie powiadomią zarządcy o zmniejszeniu ilości osób w lokalu, nie mogą mieć roszczeń z tytułu wywozu nieczystości; d. z tytułu wywozu nieczystości stałych właściciele lokali będą rozliczani proporcjonalnie do ilości zameldowanych osób aktualnie w poszczególnych lokalach pomnożone przez średni koszt wywozu 1m3 nieczystości stałych; e. w przypadku podwyższenia przez dostawców cen za usługi wpływające na wysokość stawek oraz opłat związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali takich jak: zimna woda, odprowadzenie ścieków, energia elektryczna, energia cieplna, wywóz nieczystości itp. opłata obciążająca właścicieli lokali ulegnie zmianie od dnia wprowadzenia podwyżek proporcjonalnemu wzrostowi. O podwyżce Zarząd niezwłocznie powiadamiać będzie właścicieli lokali. § 19 1. Fundusz remontowy tworzony jest z comiesięcznych wpłat ustalony jest na zebraniu Wspólnoty. Środki z funduszu przeznaczone są na planowane niezbędne remonty bieżące i kapitalne z wyjątkiem remontów związanych z usuwaniem awarii i jej skutków, które mieszczą się w remontach eksploatacyjnych. 2. Zarządowi przysługuje prawo zaspakajania z funduszu remontowego wszelkich ciążących na wspólnocie, jak również poszczególnych jej członkach zobowiązań z tytułu wykonywania zarządu. Nie zwalnia to zarządu z obowiązku dochodzenia w postępowaniu sądowym z zapłaty tych należności celem uzupełnienia uszczuplonego funduszu remontowego. § 20 Przy ponadprzeciętnym wykorzystaniu własności wspólnej przez jednego z właścicieli względnie najemcy może być ustalona dla niego dodatkowa opłata. § 21 Jeżeli właściciel lokalu wykorzystuje je do działalności gospodarczej czy wykonywaniu zawodu, to jest wtedy zobowiązany uiszczać odpowiednią dopłatę do kosztów utrzymania substancji. Opłata ustalona jest przez Zarząd lub w drodze uchwały Wspólnoty. Dotyczy to tylko sytuacji, jeżeli przez takie wykorzystanie lokalu powstają wyższe koszty niż przy normalnym jego funkcjonowaniu. § 22 Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. § 23 W sprawach nie uregulowanych niniejszym regulaminem zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80/2000 poz. 903 – jednolity tekst). Protokolant zebrania: Przewodniczący zebrania:
