Porada prawna, Kancelaria BKM Rękojmia wiary publicznej ksiąg
advertisement
Porada prawna, Kancelaria BKM Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2016 r., poz. 790), dalej jako: „u.k.w.h.” w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi wyjątek od zasady, iż nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada (łac. nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet). W wyniku działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, następuje nabycie własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która została wpisana w księdze wieczystej. Warto jednak zaznaczyć, iż nabycie nieruchomości od osoby nieuprawnionej, która nie jest właścicielem, jednak została wpisana do księgi wieczystej, może nastąpić tylko wtedy, gdy podstawą nabycia była odpłatna czynność prawna. Stosownie bowiem do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2013 r., II CSK 451/12 rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje zmian stanu prawnego i nie chroni nabycia od nieuprawnionego w wyniku innych zdarzeń, niż czynność prawna. Stosownie do art. 6 u.k.w.h. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W związku z tym rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zadziała między innymi przy zawarciu umowy sprzedaży lub zamiany, wniesieniu nieruchomości aportem do spółki. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Jednakże nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczające jest wykazanie zwykłej staranności, a więc że nabywca zapoznał się z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość posiada (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., IV CSK 285/10). Izabela Kultys aplikant radcowski Kancelaria Radców Prawnych i Doradców Podatkowych Bernatowicz Komorniczak Mazur sp.p.