Prof.-Gniewek-prawo-RZECZOWE-SKRYPT 2016

STRESZCZENIE
Skrypt jest oparty na: E. Gniewek, Prawo rzeczowe,
C.H. Beck 2014 i zestawach pytań od wyższych
roczników (stąd zagadnienia, których Gniewek nie
porusza). Starałem się uwzględnić zmiany prawne do
30.09.2016. Niektórych rozdziałów, zwłaszcza
historycznych i tych, które zawierają ogólne
informacje, później powtarzane i rozwijane, nie
streszczałem. Nie biorę odpowiedzialności za
ewentualne błędy lub braki. Ten skrypt nie zawiera
całości informacji wymaganych do egzaminu.
Opracowanie: Michał Waszek
PRAWO RZECZOWE
- SKRYPT
Katowice 2016
Spis treści
Część I. OGÓLNE WIADOMOŚCI O PRAWIE RZECZOWYM ............................................................................................................................................................... 4
Rozdział I. Wieloznaczność pojęcia „prawo rzeczowe” ................................................................................................................................................................ 5
1.
PRAWO RZECZOWE W ZNACZENIU PRZEDMIOTOWYM I PODMIOTOWYM ........................................................................................................ 5
Rozdział II. Podmiotowe prawa rzeczowe .................................................................................................................................................................................... 6
2.
3.
4.
5.
BEZWZGLĘDNY CHARAKTER PRAW RZECZOWYCH .............................................................................................................................................. 6
RODZAJE PRAW RZECZOWYCH ........................................................................................................................................................................... 6
NUMERUS CLAUSUS PRAW RZECZOWYCH.......................................................................................................................................................... 7
JAWNOŚĆ PRAW RZECZOWYCH .......................................................................................................................................................................... 7
Rozdział III. Przedmioty praw rzeczowych ................................................................................................................................................................................... 9
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
POJĘCIE I RODZAJE RZECZY ................................................................................................................................................................................. 9
POJĘCIE NIERUCHOMOŚCI.................................................................................................................................................................................. 9
NIERUCHOMOŚCI – RZECZY RUCHOME .............................................................................................................................................................. 9
POJĘCIE GRUNTU ............................................................................................................................................................................................. 10
ZASADA SUPERFICES SOLO CEDIT I WYJĄTKI OD NIEJ ........................................................................................................................................ 10
POJĘCIE CZĘŚCI SKŁADOWEJ ............................................................................................................................................................................. 10
POJĘCIE PRZYNALEŻNOŚCI ............................................................................................................................................................................... 11
POŻYTKI ............................................................................................................................................................................................................ 11
PRZEDMIOTOWY STATUS PRAWNY PRZEDSIĘBIORSTW .................................................................................................................................... 12
PRZEDMIOTOWY STATUS PRAWNY GOSPODARSTW ROLNYCH ......................................................................................................................... 12
PROBLEMATYKA KOPALIN, WÓD, ZWIERZĄT ..................................................................................................................................................... 12
DOBRE NIEMATERIALNE W KONTEKŚCIE STOSUNKÓW PRAWNORZECZOWYCH ............................................................................................... 13
PRAWA RZECZOWE NA PRAWACH .................................................................................................................................................................... 13
PIENIĄDZE I PAPIERY WARTOŚCIOWE ............................................................................................................................................................... 13
Część II. PRAWO WŁASNOŚCI ........................................................................................................................................................................................................ 14
Rozdział IV. Pojęcie, funkcja ustrojowa i współczesna stratyfikacja własności ........................................................................................................................... 15
Rozdział V. Treść i wykonywanie prawa własności ..................................................................................................................................................................... 15
20.
21.
22.
POZYTYWNA I NEGATYWNA DEFINICA WŁASNOŚCI ......................................................................................................................................... 15
TRIADA UPRAWNIEŃ WŁAŚCICIELA .................................................................................................................................................................. 15
GRANICE PRAWA WŁASNOŚCI – PRAWNE ........................................................................................................................................................ 16
Rozdział VI. Własność nieruchomości – ustawowe granice treści i wykonywania własności ...................................................................................................... 17
23.
24.
25.
26.
27.
28.
PRZESTRZENNE GRANICE WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................................................................. 17
POJĘCIE I PODZIAŁ IMMISJI .............................................................................................................................................................................. 17
SŁUŻEBNOŚĆ W STOSUNKACH SĄSIEDZKICH – SŁUŻEBNOŚĆ DROGI PUBLICZNEJ............................................................................................. 18
SŁUŻEBNOŚCI USTANOWIONE W ZWIĄZKU Z PRZEKROCZENIEM GRANIC GRUNTU PRZY BUDOWIE ............................................................... 18
PŁOTY, GAŁĘZIE, OWOCE, KORZENIE PRZY GRANICY GRUNTÓW – SYTUACJA PRAWNA .................................................................................... 19
SYTUACJA PRAWNA ROJU PSZCZÓŁ .................................................................................................................................................................. 19
Rozdział VII. Nabycie i utrata własności ..................................................................................................................................................................................... 20
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
PIERWOTNE I POCHODZNE NABYCIE WŁASNOŚCI ............................................................................................................................................ 20
ZASADA NEMO PLUS IURIS… W PRAWIE POLSKIM............................................................................................................................................ 20
UMOWY O PODWÓJNYM SKUTKU W PRAWIE POLSKIM .................................................................................................................................. 21
PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI RZECZY OZNACZONYCH CO DO GATUNKU ORAZ RZECZY PRZYSZŁYCH .................................................................. 21
PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI DLA WYKONANIA UPRZEDNIEGO ZOBOWIĄZANIA ............................................................................................... 22
PRZEWŁASZCZENIE NA ZABEZPIECZENIE .......................................................................................................................................................... 22
NABYCIE WŁASNOŚCI RZECZY RUCHOMEJ OD NIEUPRAWNIONEGO ................................................................................................................ 22
PRZEDMIOT ZASIEDZENIA ................................................................................................................................................................................ 23
PRZESŁANKI ZASIEDZENIA NIERUCHOMOŚCI .................................................................................................................................................... 23
SKUTKI ZASIEDZENIA ........................................................................................................................................................................................ 24
PRZESŁANKI ZASIEDZENIA RZECZY RUCHOMEJ ................................................................................................................................................. 24
INNE SPOSOBY NABYCIA WŁASNOŚCI ............................................................................................................................................................... 25
Rozdział VIII. Obrót nieruchomościami ..................................................................................................................................................................................... 27
41.
42.
43.
DOPUSZCZALNOŚĆ PRZENIESIENIA NIERUCHOMOŚCI POD WARUNKIEM ........................................................................................................ 27
USTAWA O NABYWANIU NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW – ZASADY OGÓLNE ................................................................................. 27
NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW – WYŁĄCZENIA ......................................................................................................... 28
Rozdział IX. Ochrona własności ................................................................................................................................................................................................. 29
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
ŚRODKI OCHRONY WŁASNOŚCI ........................................................................................................................................................................ 29
PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ O OCHRONĘ WŁASNOŚCI .................................................................................................................................... 29
ROSZCZENIE WINDYKACYJNE ............................................................................................................................................................................ 29
ROSZCZENIE NEGATORYJNE – np. w razie wypasu bydła na czyimś gruncie. ..................................................................................................... 30
ROSZCZENIA UZUPEŁNIAJĄCE WŁAŚCICIELA ..................................................................................................................................................... 30
PRZECIWSTAWNE ROSZCZENIA POSIADACZA O ZWROT NAKŁADÓW ............................................................................................................... 31
WZNIESIENIE BUDOWLI NA CUDZYM GRUNCIE ................................................................................................................................................ 31
Rozdział X. Współwłasność........................................................................................................................................................................................................ 32
51.
52.
53.
54.
55.
RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI ........................................................................................................................................................................... 32
SPOSOBY POWSTANIA WSPÓŁWŁASNOŚCI....................................................................................................................................................... 32
WSPÓŁWŁASNOŚĆ ŁĄCZNA A UŁAMKOWA ...................................................................................................................................................... 32
ZNACZENIE OKREŚLENIA UDZIAŁU WE WSPÓŁWŁASNOŚCI .............................................................................................................................. 33
ZARZĄD RZECZĄ WSPÓLNĄ .............................................................................................................................................................................. 33
1
56.
57.
58.
WSPÓŁPOSIADANIE I KORZYSTANIE Z RZECZY WSPÓLNEJ ................................................................................................................................. 34
PODZIAŁ QUOAD USUM ................................................................................................................................................................................... 35
TRYBY I SPOSOBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI ............................................................................................................................................ 35
Rozdział XI. Odrębna własność lokali ......................................................................................................................................................................................... 37
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
USTAWA O ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI – CHARAKTERYSTYKA .................................................................................................................... 37
POJĘCIE LOKALU, SKŁADNIKI NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ .............................................................................................................................. 37
USTANOWIENIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU ............................................................................................................................................. 38
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA WŁAŚCICIELI LOKALI.......................................................................................................................................... 38
PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI LOKALI ....................................................................................................................................................... 38
ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ ............................................................................................................................................................ 39
SYTUACJA PRAWNA GRUNTU POD BUDYNKIEM, W KTÓRYM WYODRĘBNIONO WŁASNOŚĆ LOKALI ................................................................ 39
USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI – ZASADY OGÓLNE ............................................................................................................... 40
Część III. UŻYTKOWANIE WIECZYSTE ............................................................................................................................................................................................. 41
Rozdział XII. Geneza, funkcja i przyszłość prawa użytkowania wieczystego ............................................................................................................................... 42
Rozdział XIII. Przedmiot, treść i charakter prawa użytkowania wieczystego .............................................................................................................................. 42
67.
68.
69.
70.
71.
PRZEDMIOT UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ...................................................................................................................................................... 42
CHARAKTER PRAWNY UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ....................................................................................................................................... 42
ZWIĄZANE Z UŻYTKOWANIEM WIECZYSTYM PRAWO ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI BUDYNKÓW ............................................................................. 43
POWSTANIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ...................................................................................................................................................... 43
WYGAŚNIĘCIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ................................................................................................................................................... 44
Część IV. OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE ................................................................................................................................................................................ 46
Rozdział XV. Ograniczone prawa rzeczowe – przepisy ogólne .................................................................................................................................................... 47
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
NUMERUS CLAUSUS OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH ........................................................................................................................... 47
PRZEDMIOT OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH ........................................................................................................................................ 47
SAMOISTNE I AKCESORYJNE ORAZ ZWIĄZANE OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE .......................................................................................... 47
POWSTANIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH........................................................................................................................................ 48
FORMA UMOWY O USTANOWIENIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH ................................................................................................... 49
ZMIANA TREŚCI OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH .................................................................................................................................. 49
PRZENIESIENIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH ................................................................................................................................... 49
PIERWSZEŃSTWO OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH .............................................................................................................................. 49
WYGAŚNIĘCIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH .................................................................................................................................... 50
OCHRONA OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH .......................................................................................................................................... 50
Rozdział XVI. Użytkowanie ........................................................................................................................................................................................................ 51
83.
84.
85.
86.
87.
88.
89.
90.
91.
UŻYTKOWANIE – POJĘCIE I RODZAJE ................................................................................................................................................................ 51
OBOWIĄZKI STRON .......................................................................................................................................................................................... 51
USTANOWIENIE UŻYTKOWANIA ....................................................................................................................................................................... 51
PRZEDMIOT UŻYTKOWANIA ............................................................................................................................................................................. 52
UŻYTKOWANIE NIEPRAWIDŁOWE..................................................................................................................................................................... 52
UŻYTKOWANIE PRZEZ OSOBY FIZYCZNE ............................................................................................................................................................ 52
UŻYTKOWANIE PRZEZ ROLNICZE SPÓŁDZIELNIE PRODUKCYJNE ........................................................................................................................ 52
INNE WYPADKI UŻYTKOWANIA ......................................................................................................................................................................... 53
UŻYTKOWANIE W RAMACH TIMESHARINGU .................................................................................................................................................... 53
Rozdział XVII. Służebności ......................................................................................................................................................................................................... 54
92.
93.
94.
95.
96.
97.
98.
SŁUŻEBNOŚCI – POJĘCIE I RODZAJE .................................................................................................................................................................. 54
USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI ......................................................................................................................................................................... 54
UTRZYMANIE URZĄDZEŃ NIEZBĘDNYCH DO WYKONYWANIA SŁUŻEBNOŚCI.................................................................................................... 55
PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI .............................................................................................................................................................................. 55
ZMIANA TREŚCI LUB SPOSOBU WYKONYWANIA SŁUŻEBNOŚCI ........................................................................................................................ 55
WYGAŚNIĘCIE SŁUŻEBNOŚCI ............................................................................................................................................................................ 55
OSOBISTA SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA ............................................................................................................................................................... 56
Rozdział XVIII. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ...................................................................................................................................................... 57
99.
100.
101.
102.
TREŚĆ I CHARAKTER SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU ............................................................................................ 57
WYGAŚNIĘCIE SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU ...................................................................................................... 57
WŁASNOŚCIOWE A LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU .................................................................................................................................... 57
PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA DO LOKALU W PRAWO WŁASNOŚCI LOKALU .......................................................................................................... 57
Rozdział XIX. Zastaw .................................................................................................................................................................................................................. 58
103.
104.
105.
106.
107.
108.
109.
110.
111.
112.
113.
114.
ZABEZPIECZENIA OSOBISTE I RZECZOWE .......................................................................................................................................................... 58
POJĘCIE ZASTAWU ............................................................................................................................................................................................ 58
UMOWNY ZASTAW ZWYKŁY ............................................................................................................................................................................. 58
ZASTAW REJESTROWY ...................................................................................................................................................................................... 59
HIPOTEKA MORSKA .......................................................................................................................................................................................... 59
ZASTAW USTAWOWY ........................................................................................................................................................................................ 59
PRZYMUSOWY ZASTAW SKARBOWY ................................................................................................................................................................. 59
ZAKRES ZABEZPIECZENIA .................................................................................................................................................................................. 60
ZOBOWIĄZANIA STRON W STOSUNKU ZASTAWU ............................................................................................................................................. 60
TRYB ZASPOKOJENIA WIERZYCIELA................................................................................................................................................................... 60
WYGAŚNIĘCIE ZASTAWU .................................................................................................................................................................................. 61
ZASTAW NA PRAWACH ..................................................................................................................................................................................... 62
Rozdział XX. Hipoteka ................................................................................................................................................................................................................ 63
115.
HIPOTEKA – ISTOTA I FUNKCJA ......................................................................................................................................................................... 63
2
116.
117.
118.
119.
120.
121.
122.
123.
124.
125.
126.
127.
128.
129.
130.
POWSTANIE HIPOTEKI ...................................................................................................................................................................................... 63
HIPOTEKA NA NIERUCHOMOŚCI....................................................................................................................................................................... 64
HIPOTEKA ŁĄCZNA ........................................................................................................................................................................................... 64
HIPOTEKA NA UDZIALE WE WSPÓŁWŁASNOŚCI ............................................................................................................................................... 65
HIPOTEKA NA UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM..................................................................................................................................................... 65
HIPOTEKA NA SPÓŁDZIELCZYM WŁASNOŚCIOWYM PRAWIE DO LOKALU ......................................................................................................... 65
HIPOTEKA NA WIERZYTELNOŚCI ZABEZPIECZONEJ HIPOTEKĄ (SUBINTABULAT) ............................................................................................... 65
ZAKRES OBCIĄŻENIA HIPOTECZNEGO ............................................................................................................................................................... 66
WIERZYTELNOŚĆ ZABEZPIECZONA HIPOTEKĄ ................................................................................................................................................... 66
ZAKRES ZABEZPIECZENIA HIPOTECZNEGO ........................................................................................................................................................ 67
AKCESORYJNY CHARAKTER HIPOTEKI................................................................................................................................................................ 67
TRYB ZASPOKOJENIA WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNEJ ...................................................................................................................................... 67
OCHRONA HIPOTEKI ......................................................................................................................................................................................... 67
WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI ................................................................................................................................................................................... 68
ROZPORZĄDZANIE OPRÓŻNIONYM MIEJSCEM HIPOTECZNYM ......................................................................................................................... 68
Część V. POSIADANIE ..................................................................................................................................................................................................................... 69
Rozdział XXI. Pojęcie i rodzaje posiadania; nabycie posiadania ................................................................................................................................................. 70
131.
132.
133.
134.
135.
136.
137.
POJĘCIE POSIADANIA RZECZY ........................................................................................................................................................................... 70
WSPÓŁPOSIADANIE RZECZY ............................................................................................................................................................................. 70
DZIERŻENIE....................................................................................................................................................................................................... 70
POSIADANIE SŁUŻEBNOŚCI ............................................................................................................................................................................... 71
ISTOTA POSIADANIA ......................................................................................................................................................................................... 71
RODZAJE POSIADANIA ...................................................................................................................................................................................... 71
NABYCIE POSIADANIA....................................................................................................................................................................................... 72
Rozdział XXII. Funkcje i skutki posiadania; domniemania związane z posiadaniem ................................................................................................................... 73
138.
139.
FUNKCJE POSIADANIA ...................................................................................................................................................................................... 73
DOMNIEMANIA ZWIĄZANE Z POSIADANIEM ................................................................................................................................................... 73
Rozdział XXIII. Ochrona posiadania ........................................................................................................................................................................................... 74
140.
141.
142.
143.
144.
BEZWZGLĘDNA OCHRONA POSIADANIA .......................................................................................................................................................... 74
OCHRONA WŁASNA.......................................................................................................................................................................................... 74
ROSZCZENIE POSESORYJNE............................................................................................................................................................................... 74
OCHRONA POSIADANIA MIĘDZY WSPÓŁPOSIADACZAMI ................................................................................................................................. 75
ROSZCZENIE O WSTRZYMANIE BUDOWY ......................................................................................................................................................... 75
Część VI. KSIĘGI WIECZYSTE........................................................................................................................................................................................................... 76
Rozdział XXIV. Społeczno-gospodarcze i jurydyczne znaczenie ksiąg wieczystych ...................................................................................................................... 77
Rozdział XXV. Ustrój ksiąg wieczystych ...................................................................................................................................................................................... 77
145.
146.
147.
148.
149.
150.
PRAWA PODLEGAJĄCE WPISOWI DO KW ......................................................................................................................................................... 77
WPIS KONSTYTUTYWNY DO KW ....................................................................................................................................................................... 77
JAWNOŚĆ KSIĄG WIECZYSTYCH ........................................................................................................................................................................ 78
DOMNIEMANIE ZGDNOŚCI WPISU Z RZECZYWISTYM STANEM PRAWNYM ...................................................................................................... 78
RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KW ................................................................................................................................................................... 79
PIERWSZEŃSTWO I ROZSZERZONA SKUTECZNOŚĆ ........................................................................................................................................... 80
3
Część I.
OGÓLNE WIADOMOŚCI O
PRAWIE RZECZOWYM
4
Rozdział I. Wieloznaczność pojęcia „prawo rzeczowe”
1.
PRAWO RZECZOWE W ZNACZENIU PRZEDMIOTOWYM I PODMIOTOWYM
W ZNACZENIU PRZEDMIOTOWYM – zespół przepisów, które regulują formy prawne korzystania z rzeczy
przybierające postać PRAW RZECZOWYCH. Zespół źródeł prawa regulujących problematykę podmiotowych
praw rzeczowych (nabycia, utraty, treści, ochrony tych praw).
Źródła prawa rzeczowego:






Konstytucja (w szczególności przepisy art. 20-21 i 64)
KC – księga II: Własność i inne prawa rzeczowe
KC – księga I (np. przedmioty stosunków cywilnoprawnych), księga III i IV (np. nabycie i
utrata praw podmiotowych).
KRO – w zakresie zawartej tam regulacji majątkowej
KPC – zwłaszcza w zakresie przepisów egzekucyjnych i postępowania zabezpieczającego
Ustawy odrębne (m.in.: o księgach wieczystych i hipotece; o lasach; o własności lokali; o
zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów; o spółdzielniach mieszkaniowych; Ordynacja
podatkowa; Prawo o notariacie; Prawo wodne; Prawo lotnicze; Kodeks morski).
W ZNACZENIU PODMIOTOWYM – ściśle skatalogowane – według zasady numerus clausus – prawa podmiotowe
o charakterze bezwzględnym, dotyczące rzeczy (prawo własności, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa
rzeczowe) - ale ustawodawca zalicza czasami do praw rzeczowych prawa mające za przedmiot inne prawa
majątkowe, a nie rzeczy jako przedmioty materialne (np. użytkowanie praw, zastaw na prawach).
5
Rozdział II. Podmiotowe prawa rzeczowe
2.
BEZWZGLĘDNY CHARAKTER PRAW RZECZOWYCH
PRAWA podmiotowe BEZWZGLĘDNE:






Są skuteczne erga omnes (względem wszystkich osób). Inna nazwa: stosunki prawne jednostronnie
zindywidualizowane;
przysługują wyłącznie oznaczonemu uprawnionemu;
wykonywane są przez uprawnionego BEZPOŚREDNIO, bez konieczności świadczenia ze strony
oznaczonych osób trzecich (bez pośrednictwa świadczącego dłużnika);
ogół osób postronnych jest zaś zobowiązany do HONOROWANIA cudzego prawa podmiotowego przez
swe BIERNE ZANIECHANIE;
NARUSZENIE (a czasami zagrożenie) PRAWA rodzi adresowane do oznaczonej osoby roszczenie
ochronne;
O bezwzględnym charakterze praw rzeczowych decyduje ustawodawca – strony nie mogą mocą swoich
oświadczeń woli ani nadawać bezwzględnego charakteru prawom podmiotowym o charakterze
względnym, ani przekształcać w prawo względne praw, które ustawodawca określił jako bezwzględne.
Ustawodawca też jest ograniczony w swobodzie wyboru – niekiedy bezwzględny charakter prawa jest
jego immanentną cechą (np. prawo własności, zastaw, hipoteka).
Przykład różnicy: użytkowanie i dzierżawa - treść obu praw jest identyczna - oba uprawniają do używania rzeczy
i pobierania jej pożytków jednak tylko użytkowanie ma bezwzględny charakter. RÓŻNICA w ochronie –
użytkownik może bezpośrednio wobec osób trzecich dochodzić roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego,
natomiast dzierżawca musi skorzystać z pośrednictwa wydzierżawiającego właściciela.
3.
RODZAJE PRAW RZECZOWYCH
Trójpodział podmiotowych praw rzeczowych:
1) PRAWO WŁASNOŚCI – obejmuje uprawnienia do korzystania z rzeczy (własnej) i rozporządzania
rzeczą. Z niego wywodzą się dalsze prawa rzeczowe (prawa na rzeczy cudzej).
2) UŻYTKOWANIE WIECZYSTE – może korzystać z gruntu skarbowego lub samorządowego oraz
rozporządzać swoim prawem.
3) OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE– ograniczają cudze prawo własności. Są to:
a) UŻYTKOWANIE– uprawnia do używania rzeczy i pobierania ich pożytków.
b) SŁUŻEBNOŚĆ – nieruchomość można obciążyć na rzeczy właściciela innej nieruchomości
(nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że (1) właściciel
nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości
obciążonej, bądź na tym, że (2) właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w
możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź na tym, że (3)
właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień,
które mu względem nieruchomości władnącej przysługują, na podstawie przepisów o treści
i wykonywaniu prawa własności (285|1).
c) ZASTAW – nie daje uprawnienia do korzystania z rzeczy; przysługujące zastawnikowi
posiadanie rzeczy stanowi jedynie gwarancję realnego zabezpieczenia wierzytelności.
d) SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU – uprawnia do używania nabytego
lokalu, chociaż współcześnie żaden przepis prawa tego nie określa. Jest ono zbywalne i
dziedziczne.
e) HIPOTEKA – nie daje żadnych bieżących uprawnień względem obciążonej nieruchomości.
Ustanowienie hipoteki oznacza obciążenie prawem, na mocy którego wierzyciel może
6
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Wszystkie prawa rzeczowe są PRAWAMI MAJĄTKOWYMI. Wyróżniamy SAMODZIELNE prawa rzeczowe
(własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), ZWIĄZANE
(służebność gruntowa – może istnieć tylko wraz z prawem własności, przysługuje właścicielowi nieruchomości
władnącej) i AKCESORYJNE (zastaw, hipoteka – służą zabezpieczeniu wierzytelności więc są funkcjonalnie
powiązane wierzytelnością).
Wyróżniamy też prawa ZBYWALNE (zasada; prawo własności, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu) oraz NIEZBYWALNE (użytkowanie, z wyjątkiem użytkowania w ramach timesharingu, a także
służebności osobiste – służebność gruntowa jako prawo związane podlega rozporządzeniu wraz z prawem
własności nieruchomości władnącej; z kolei służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa
przesyłowego lub nabywcę urządzeń przesyłowych; podobnie zastaw i hipoteka – przeniesienie własności
wierzytelności, którą zabezpiecza, przenosi zastaw).
4.
NUMERUS CLAUSUS PRAW RZECZOWYCH
Prawo ZOBOWIĄZAŃ – zasada swobody umów. Prawo RZECZOWE – ustawodawca zastrzega ZAMKNIĘTY
KATALOG PRAW RZECZOWYCH (numerus clausus). Równocześnie obowiązuje:
zakaz modyfikowania treści dopuszczonych praw rzeczowych,
nakaz przestrzegania „właściwości” określonych praw rzeczowych (nie można ustanowić zastawu
na nieruchomości, czy użytkowania wieczystego nieruchomości prywatnej), oraz
zakaz nadawania, z woli stron, bezwzględnego charakteru prawo podmiotowym względnym
(najem, dzierżawa)
De lege lata w polskim prawie spotykamy katalog z pytania 3.
Przyczyną stosowania przez ustawodawcę zamkniętego katalogu praw rzeczowych jest ich bezwzględny
charakter. Chodzi o OCHRONĘ OSÓB TRZECICH – skoro prawa rzeczowe mają być skuteczne wobec ogółu (i w
takim znaczeniu stanowić „ciężar” wobec osób trzecich) „kontrola” nad nimi powinna pozostać w rękach
ustawodawcy.
5.
JAWNOŚĆ PRAW RZECZOWYCH
Z powodu ich bezwzględnego charakteru powinny być jawne dla ogółu postronnych osób trzecich.
PRAWA na NIERUCHOMOŚCIACH:
a)
Dokonanie WPISU do KSIĘGI WIECZYSTEJ (możliwe jest założenie KW też dla ustalenia stanu prawnego
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
a.
Obowiązkowe jest ujawnienie w księdze prawa własności nieruchomości
b.
Sporadycznie wpis do księgi jest konstytutywny – konieczny do skuteczności nabycia
ustanawianego prawa rzeczowego – dotyczy to ustanowienia odrębnej własności lokalu,
ustanowienia i przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, ustanowienia hipoteki.
c.
W dalszych przypadkach : ustanowieniu użytkowania, służebności, ustanowienia i przeniesienia
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – spotykamy się z nieobowiązkowym wpisem
deklaratoryjnym nabywanego prawa.
d.
Księgi wieczyste są JAWNE – nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze
e.
DOMNIEMANIE, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym
stanem prawnym
7
b) POSIADANIE – dla wielu nieruchomości nie założono księgi wieczystej – dostępnym instrumentem
ujawnienia stanu prawnego jest posiadanie takiej rzeczy
c)
a.
DOMNIEMANIE, że ten, kto faktycznie włada rzeczą jest jej posiadaczem samoistnym.
b.
DOMNIEMANIE, że posiadanie to jest zgodne ze stanem prawnym (domniemanie prawa
własności).
POWSZECHNA EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW (katastr nieruchomości) – ujawnia położenie,
granice, powierzchnię i rodzaje gruntów oraz właściciela nieruchomości.
a.
Jest JAWNA
b.
Nie ma domniemania zgodności wpisów z rzeczywistym stanem prawnym
c.
Brak w ogóle miejsca na ujawnienie jakichkolwiek danych na temat obciążenia nieruchomości
ograniczonymi prawami rzeczowymi.
PRAWA na RZECZACH RUCHOMYCH – jedynie sporadycznie spotykamy się z ujawnieniem własności rzeczy i
ograniczonych praw rzeczowych (zastawu) we właściwych rejestrach publicznych.
Mamy rejestr okrętowy, rejestr statków powietrznych oraz centralną ewidencję pojazdów. Funkcjonuje też, w
ograniczonym zakresie, rejestr zastawów.
Statek stanowiący polską własność (własność Skarbu Państwa, osoby prawnej mającej siedzibę w RP lub
obywatela polskiego zamieszkałego w RP) podlega obowiązkowi wpisu do rejestru (dane: oznaczenie i adres
właściciela/wszystkich współwłaścicieli z określeniem ich udziałów we współwłasności; podstawa nabycia
własności statku; hipoteka morska i ograniczenia w rozporządzaniu statkiem).
Do oceny skutków wpisu do rejestru okrętowego stosuje się odpowiednio przepisy o prawach jawnych z księgi
wieczystej.
8
Rozdział III. Przedmioty praw rzeczowych
6.
POJĘCIE I RODZAJE RZECZY
Rzecz – materialna część przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione (w sposób
naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno-gospodarczych mogą być traktowane jako dobra materialne
– stanowić samoistny przedmiot obrotu.
Przedmiotem praw rzeczowych mogą być tylko istniejące rzeczy zindywidualizowane (przedmiotem stosunków
obligacyjnych mogą być rzeczy przyszłe oraz rzeczy oznaczone co do gatunku występujące w większej masie).
RODZAJE RZECZY:
1) OBRÓT
a) Rzeczy wyłączone z obrotu (res extra commertium) – nie mogą stanowić samoistnego
przedmiotu obrotu i stosunków prawnorzeczowych, np. powierzchowne wody płynące,
powietrze atmosferyczne (res omnium communes).
b) Rzeczy w ograniczonym obrocie – broń, amunicja, środki odurzające, w dużym stopniu
lekarstwa.
c) Rzeczy w obrocie (dopuszczone do obrotu).
2) RUCHOME/NIERUCHOME – poniżej 
3) GATUNEK/TOŻSAMOŚĆ
a) Oznaczone co do gatunku – do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania
rzeczy.
b) Oznaczone co do tożsamości – sama umowa przenosi własność, chyba że przepis albo wola
stron.
4) PODZIELNE/NIEPODZIELNE. Podzielne to takie, które da się podzielić z zapewnieniem ekonomicznej
wartości i samoistnego bytu fizycznego oraz prawnego nowych rzeczy powstających w wyniku
podziału.
7.
POJĘCIE NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomości – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty, nieruchomości
gruntowe - zwykła postać nieruchomości) oraz, WYJĄTKOWO, budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności
(można wtedy mówić o nieruchomości budynkowej lub lokalowej). Jeżeli nie stanowią – są częściami składowymi
gruntu według zasady superfices solo cedit (dzielą los prawny gruntu) – jest to zasada, od której wyjątki mogą być
tylko wprowadzane przepisem ustawowym, nie wolą stron.
3 ustawowe wyjątki:
i. Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste oraz
budynki nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
ii. Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie państwowym oddanym w
użytkowanie spółdzielni.
iii. Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy.
Rzeczy ruchome – nie ma definicji lecz a contrario należy uznać że należą do nich wszystkie rzeczy nie będące
nieruchomościami ani ich częściami składowymi.
8.
NIERUCHOMOŚCI – RZECZY RUCHOME
Dla nieruchomości jest ustanowiony szczególny reżim prawny, co jest miarą gospodarczej funkcji
nieruchomości: szczególna forma umowy przeniesienia własności nieruchomości.
9
Wyodrębniono de lege lata grupę praw podmiotowych zarezerwowanych wyłącznie dla
nieruchomości: użytkowanie wieczyste, służebności, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu (w obszarze stosunków zobowiązaniowych: dożywocie). Niektóre prawa rzeczowe mogą z kolei
dotyczyć tylko rzeczy ruchomych (zastaw). Są też takie, które mogą dotyczyć obu rodzajów rzeczy
(własność, użytkowanie).
Instytucja KSIĄG WIECZYSTYCH służy ujawnieniu praw rzeczowych (oraz niektórych praw i roszczeń
osobistych) na nieruchomościach.
9.
POJĘCIE GRUNTU
Grunty - części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (46|1).
 Podstawowy rodzaj nieruchomości.
 Znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa
związane z własnością nieruchomości – CZĘŚCI SKŁADOWE GRUNTU, chyba że stanowią odrębny od
gruntu przedmiot własności.
 KC wyróżnia grunty ROLNE (wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie
produkcji roślinnej (w tym sadowniczej i ogrodniczej) oraz zwierzęcej (w tym rybnej)) oraz NIEROLNE (te,
które nie są gruntami rolnymi).
 Za nieruchomość gruntową można uznać tylko taką część powierzchni ziemskiej, która stanowi
WYODRĘBNIONĄ CAŁOŚĆ (wyodrębnienia dokonuje się przez wytyczenie jej granic [w sensie
formalnoprawnym, niekoniecznie fizycznym] i założenie dla niej księgi wieczystej).
 Nieruchomość może składać się z JEDNEJ LUB KILKU działek gruntu. Nieruchomość NIE MUSI BYĆ JAKO
CIĄGŁA CZĘŚĆ POWIERZCHNI ziemskiej. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa może składać się z kilku,
oddzielnie położonych działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i
zapisanej w jednej księdze wieczystej.
10. ZASADA SUPERFICES SOLO CEDIT I WYJĄTKI OD NIEJ
Superfices solo cedit – to co jest na powierzchni, przypada gruntowi. Co do zasady CZĘŚCIĄ SKŁADOWĄ gruntu są
wszystkie znajdujące się na nim i trwale z nim związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa
związane z własnością nieruchomości (chyba że stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności na podstawie
szczególnych przepisów – wyjątki mogą być dopuszczane tylko przepisem ustawowym, nie wolą stron).
3 ustawowe wyjątki:
i. Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste oraz
budynki nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
ii. Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie państwowym oddanym w
użytkowanie spółdzielni.
iii. Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy.
11. POJĘCIE CZĘŚCI SKŁADOWEJ
Część składowa rzeczy – wszystko, co nie może być od niej odłączone (fizycznie) bez uszkodzenia lub istotnej
zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (np. silnik w samochodzie,
budynek wzniesiony na gruncie, drzewo w lesie).
Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku NIE STANOWIĄ JEJ CZĘŚCI SKŁADOWYCH (barak
na placu budowy, zastępczy silnik zamontowany w samochodzie na czas remontu).
Część składowa NIE MOŻE być ODRĘBNYM PRZEDMIOTEM WŁASNOŚCI oraz innych praw rzeczowych. Nie
można, zachowując związek fizyczny części składowej z rzeczą, ROZPORZĄDZAĆ częścią składową. Można tego
10
dokonać PO ROZŁĄCZENIU, gdy zbywca zdecyduje się na uszkodzenie/istotną zmianę rzeczy (np. właściciel gruntu
dokonuje rozbiórki budynku, właściciel samochodu rozbiera pojazd na części).
GRUNT jest z zasady RZECZĄ ZŁOŻONĄ, obejmującą różne części składowe - z zastrzeżeniem wyjątków
ustawowych (powyżej ) części składowe gruntu stanowią budynki, inne urządzenia trwale z gruntem związane
(baraki, szałasy nie, bo nie są trwale związane), jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub
zasiania oraz PRAWA ZWIĄZANE Z WŁASNOŚCIĄ NIERUCHOMOŚCI (służebności gruntowe, np. służebność drogi
koniecznej, służebność czerpania wody ze studni sąsiada).
TYTUŁEM WYJĄTKU nie stanowią części składowych gruntu urządzenia służące do doprowadzania lub
odprowadzania płynów, pary gazu, prądu elektrycznego oraz inne podobne urządzenia, jeżeli wchodzą w skład
przedsiębiorstwa.
12. POJĘCIE PRZYNALEŻNOŚCI
Przynależności – rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej
przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi (np. ciągnik rolniczy
– przynależność nieruchomości rolnej, meble w mieszkaniu, kluczyki do samochodu). Ale przynależność nie traci
swojego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.
Nie może być przynależnością rzecz NIE NALEŻĄCA do właściciela rzeczy głównej.
W przeciwieństwie do części składowej brakuje tu ścisłego związku fizycznego, najistotniejszy jest funkcjonalny
(gospodarczy) z rzeczą główną. MOŻLIWE JEST ROZDZIELENIE przynależności i rzeczy głównej bez jakiejkolwiek
szkody fizycznej.
Przynależność może być odrębnym przedmiotem własności oraz innych praw rzeczowych ALE CZYNNOŚĆ
PRAWNA MAJĄCA ZA PRZEDMIOT RZECZ GŁÓWNĄ ODNOSI SKUTEK TEŻ WZGLĘDEM PRZYNALEŻNOŚCI, chyba że
co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.
13. POŻYTKI
Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad
prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (płody rolne – pożytek nieruchomości rolnej, drzewa
– pożytek nieruchomości leśnej, ryby – pożytki stawu położonego na nieruchomości gruntowej, „przychówek”
inwentarza żywego – pożytek w gospodarstwie rolnym).
Pożytki jeszcze nieodłączone (np. kopaliny zalegające w gruncie) mogą być odłączane od rzeczy głównej według
„zasad prawidłowej gospodarki”. Stają się wówczas „pobranym pożytkiem naturalnym” rzeczy.
UPRAWNIONY do pobierania pożytków naturalnych NABYWA ICH WŁASNOŚĆ poprzez ich ODŁĄCZENIE OD
RZECZY (np. skoszenie łąki, wycięcie drzewa, zerwanie owoców, odebranie źrebaka podczas porodu klaczy).
Uprawnionym do pobierania pożytków jest WŁAŚCICIEL – ale na podstawie umowy może to uprawnienie
przekazać: np. uprawnienie użytkownika (ograniczone prawo rzeczowe) lub dzierżawcy (obligacyjne prawo
względne).
POŻYTKI CYWILNE RZECZY – dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. pobieranie
czynszu najmu lub dzierżawy albo wynagradzanie za użytkowanie rzeczy - gdy było zastrzeżone). Uprawnienie do
pobierania tych pożytków przysługuje WŁAŚCICIELOWI, stanowi zaś EKWIWALENT za korzystanie z rzeczy (lub za
korzystanie i pobieranie pożytków) przez inną osobę.
11
14. PRZEDMIOTOWY STATUS PRAWNY PRZEDSIĘBIORSTW
Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład
przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
LEGALNA DEFINICJA PRZEDSIĘBIORSTWA – zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych
przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. NIE JEST RZECZĄ. Obejmuje w szczególności:
o
o
o
o
o
o
o
o
Nazwę
WŁASNOŚĆ nieruchomości i ruchomości (w tym urządzeń, materiałów, towarów, wyrobów) oraz INNE
PRAWA RZECZOWE do nieruchomości i ruchomości
Prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa korzystania z
nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych
WIERZYTELNOŚCI, PRAWA Z PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH I ŚRODKI PIENIĘŻNE
KONCESJE, LICENCJE I ZEZWOLENIA
Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne
TAJEMNICE przedsiębiorstwa
KSIĘGI i DOKUMENTY związane z prowadzenie działalności gospodarczej.
15. PRZEDMIOTOWY STATUS PRAWNY GOSPODARSTW ROLNYCH
Gospodarstwo rolne – grunty ROLNE wraz z gruntami LEŚNYMI, BUDYNKAMI lub ich częściami, urządzeniami i
inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz PRAWAMI związanymi
z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (55*3 KC).
Odrębna regulacja prawna sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych oraz dziedziczenia
gospodarstw rolnych.
16. PROBLEMATYKA KOPALIN, WÓD, ZWIERZĄT
a)
KOPALINY - ich status regulują przepisy ustawy Prawo geologiczne i górnicze, w której określono złoża
objęte WŁASNOŚCIĄ GÓRNICZĄ; należą do nich w szczególności złoża węgla kamiennego, brunatnego,
rud metali, soli, kamieni szlachetnych i inne.
a.
Złoża kopalin niepodlegające własności górniczej objęte są prawem własności nieruchomości,
jako jej części składowe
b.
Prawo WŁASNOŚCI GÓRNICZEJ przysługuje Skarbowi Państwa, który może Z WYŁĄCZENIEM
INNYCH osób korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie
użytkowania
b) WODY - własność Skarbu Państwa, innych osób prawnych albo osób fizycznych. Wody stanowiące
własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są wodami publicznymi
c)
c.
POWIERZCHNIOWE WODY STOJĄCE oraz WODY W ROWACH, znajdujące się w granicach
nieruchomości gruntowej - własność właściciela tej nieruchomości
d.
POWIERZCHNIOWE WODY PŁYNĄCE oraz WODY PODZIEMNE - wyłączna własność Skarbu
Państwa
ZWIERZĘ – nie jest rzeczą; stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące rzeczy (można nabywać, zbywać
itd.)
a. ZWIERZYNA ŁOWNA w stanie wolnym – własność Skarbu Państwa (nie jest to jednak klasyczne
podmiotowe prawo własności w sensie 140 w zw. z 45 KC
12
17. DOBRE NIEMATERIALNE W KONTEKŚCIE STOSUNKÓW PRAWNORZECZOWYCH
Dobra intelektualne (własność intelektualna): utwory (literackie, naukowe, artystyczne), wynalazki, wzory
użytkowe, wzory przemysłowe, znaki towarowe itd. – NIE SĄ TO RZECZY (nie są materialne); na wzór praw
rzeczowych mogą być PRZEDMIOTEM praw BEZWZGLĘDNYCH.
WYKLUCZONE jest jednak bezpośrednie stosowanie do własności intelektualnej przepisów prawa rzeczowego,
nawet dot. Własności.
18. PRAWA RZECZOWE NA PRAWACH
PRAWA MAJĄTKOWE mogą być wyjątkowo (zasadą jest że przedmiotem praw rzeczowych są rzeczy)
przedmiotem stosunków prawnorzeczowych - ustawodawca dopuszcza ustanowienie użytkowania praw,
zastawu na prawach, hipoteki na użytkowaniu wieczystym, hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie
do lokalu, hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
19. PIENIĄDZE I PAPIERY WARTOŚCIOWE
PIENIĄDZE – w formie gotówkowej, posiadanej przez właściciela – szczególny rodzaj rzeczy, porównywalny ze
zbiorem rzeczy oznaczonych co do gatunku. W formie elektronicznej (ulokowane na rachunku bankowym i
wykorzystywane do transakcji bezgotówkowych) – nie są rzeczami.
PAPIERY WARTOŚCIOWE (dokumentują inkorporowane w nich prawa majątkowe, zwłaszcza wierzytelności) –
ściśle biorąc nie mają charakteru rzeczy (w rozumieniu 45 KC), zwłaszcza jeśli przybierają postać zapisu
elektronicznego na właściwym rachunku. Jeżeli występują w postaci materialnej – bywają traktowane jak rzeczy,
w kontekście skutków ich zgubienia lub kradzieży.
13
Część II.
PRAWO WŁASNOŚCI
14
Rozdział IV. Pojęcie, funkcja ustrojowa i współczesna stratyfikacja własności
Rozdział V. Treść i wykonywanie prawa własności
20. POZYTYWNA I NEGATYWNA DEFINICA WŁASNOŚCI
NEGATYWNA - odzwierciedlenie bezwzględnego charakteru prawa własności – ZANEGOWANIE
KOMPETENCJI osób trzecich do posiadania, korzystania i rozporządzania rzeczą.
Wskazywała, że właściciel mógł czynić ze swoją własnością wszystko, co nie jest sprzeczne z prawem,
zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa.

Występowanie: Kodeks Napoleona.

W polskim Kodeksie cywilnym z 1964 roku można wyróżnić negatywną stronę prawa własności,
czyli możność wyłączenia przez właściciela ingerencji innych osób w sferę jego prawa, z
pewnymi jednak ograniczeniami.
POZYTYWNA - ustawodawca w regulacjach prawnych wyliczał UPRAWNIENIA WŁAŚCICIELA PEŁNEGO,
jakie składają się na treść prawa własności.

Pozytywna strona własności wyrażana rzymską triadą uprawnień: ius possidenti (prawo
posiadania), ius utendi, fruendi, abutendi (prawo korzystania i pobierania pożytków, zużycia
rzeczy) i ius disponendi (prawo rozporządzania).

Występowanie: Landrecht pruski z 1794 roku, Kodeks cywilny zachodniogalicyjski z 1797 roku,
tom X Zwodu Praw Cesarstwa Rosyjskiego z 1835 roku.

W polskim Kodeksie cywilnym z 1964 roku można wyróżnić pozytywną stronę prawa własności,
czyli uprawnienia – atrybuty składające się na prawo własności jako prawo podmiotowe:
uprawnienie do korzystania z rzeczy, w szczególności pobierania pożytków i innych dochodów.
21. TRIADA UPRAWNIEŃ WŁAŚCICIELA
POZYTYWNĄ STRONĘ własności najlepiej opisuje tradycyjna TRIADA UPRAWNIEŃ: ius possidenti (prawo
posiadania); ius utendi, fruendi, abutendi (użytkowanie, pobieranie pożytków, zużycie rzeczy) oraz ius
disponendi (rozporządzanie rzeczą). Wolno się nią posługiwać mimo że ustawodawca pominął ją w art. 140.
a.
POSIADANIE (ius possidenti)– chodzi o posiadanie samoistne – posiadaczem samoistnym jest
ten, kto włada rzeczą jak właściciel (336). Posiadanie jest niezbędną przesłanką do korzystania
oraz służy wykonywaniu uprawnienia do rozporządzania.
b.
KORZYSTANIE – w KC enumeracja przykładowa: w szczególności pobieranie pożytków i innych
dochodów - OTWARTY MODEL NORMATYWNY PRAWA WŁASNOŚCI.
i. UŻYWANIE (ius utendi) – korzystanie z lokalu przez zamieszkanie, używanie
samochodu dla komunikacji
ii. POBIERANIE POŻYTKÓW (ius fruendi) – i naturalnych (płody i inne odłączone części
składowe rzeczy, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią dochód z
rzeczy) i cywilnych (dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego).
15
iii. POBIERANIE INNYCH DOCHODÓW – np. zagospodarowanie drzew stanowiących
„wiatrołomy”, odłowienie ryb z wysychającego stawu.
iv. ZUŻYCIE (ius abutendi) I PRZETWORZENIE.
c.
ROZPORZĄDZANIE (ius disponendi) – przeniesienie, obciążenie, zniesienie prawa własności.
i. PRZENIESIENIE PRAWA WŁASNOŚCI – umowa o charakterze zobowiązującorozporządzającym. NABYCIE POCHODNE, TRANSLATYWNE prawa własności. Też:
ustanowienie współwłasności, oraz (niektórzy tak twierdzą) wyzbycie się własności
mortis causa – ale to ostatnie tak naprawdę raczej nie jest rozporządzeniem
prawnorzeczowym; testator rozporządza spadkiem z racji ogólnej autonomii woli, nie
prawnorzeczowej kompetencji właściciela – dziedziczenie spadku jest nieuchronne).
ii. OBCIĄŻENIE PRAWA WŁASNOŚCI – ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych.
Najem lub dzierżawa nie stanowi stricte obciążenia bo jest skuteczna między
oznaczonymi stronami, obciążenie nie podąża za rzeczą.
iii. ZNIESIENIE PRAWA WŁASNOŚCI – porzucenie rzeczy ruchomej (staje się niczyją),
zniszczenie rzeczy.
22. GRANICE PRAWA WŁASNOŚCI – PRAWNE
GRANICE PRAWNE - 3 określone normatywnie granice własności:
A. USTAWA – własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie w jakim
nie narusza ona istoty prawa własności (64|3 Konstytucji).
a. W zakresie ograniczeń korzystania z rzeczy przede wszystkim można powołać przepisy
prawa sąsiedzkiego (144-154 KC – normują zakres i wykonywanie własności
nieruchomości w kolizyjnych stosunkach sąsiedzkich).
b. W zakresie ograniczeń rozporządzania prawem własności – zakres obrotu
nieruchomościami (ustawa o gospodarce nieruchomościami).
B. ZASADY WSPÓŁŻYCIA SPOŁECZNEGO – czynniki moralne.
C. SPOŁECZNO-GOSPODARCZE PRZEZNACZENIE PRAWA – zawsze występuje w łączności z klauzulą
zasad współżycia społecznego. Odwołuje się do FUNKCJI EKONOMICZNEJ prawa własności –
chodzi o pogodzenie interesu społecznego oraz indywidualnego.
16
Rozdział VI. Własność nieruchomości – ustawowe granice treści i wykonywania własności
23. PRZESTRZENNE GRANICE WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI
GRANICE PRZESTRZENNE – PŁASZCZYZNA POZIOMA – nieruchomość gruntowa jest rzeczą oznaczoną co do
tożsamości. Jej oznaczenie przedmiotowa następuje przez wskazanie granic geodezyjnych, ujawnionych w
ewidencji gruntów i budynków (na mapie i w rejestrze) za czym, w miarę potrzeby, następuje fizyczne oznaczenie
granic nieruchomości za pomocą znaków granicznych.
GRANICE PRZESTRZENNE – PŁASZCZYZNA PIONOWA - w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze
przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (143). Granice te
określa się odrębnie dla poszczególnych nieruchomości gruntowych - o przestrzennych granicach konkretnego
gruntu przesądzają uzasadnione potrzeby jej właściciela, zależne od rodzaju i przeznaczenia jego nieruchomości
oraz sposobu w jaki właściciel faktycznie i potencjalnie może zgodnie ze swoją wolą z gruntu korzystać (nie
tylko sposobu, w jaki z gruntu dotychczas korzystano).
a)
KOPALINY - ich status regulują przepisy ustawy Prawo geologiczne i górnicze, w której określono złoża
objęte WŁASNOŚCIĄ GÓRNICZĄ; należą do nich w szczególności złoża węgla kamiennego, brunatnego,
rud metali, soli, kamieni szlachetnych i inne.
a.
Złoża kopalin niepodlegające własności górniczej objęte są prawem własności nieruchomości,
jako jej części składowe
b.
Prawo WŁASNOŚCI GÓRNICZEJ przysługuje Skarbowi Państwa, który może Z WYŁĄCZENIEM
INNYCH osób korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie
użytkowania
c.
W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu właściciel może
dokonywać robót ziemnych (np. w celu przeprowadzenia wodociągu, kanalizacji).
b) WODY - własność Skarbu Państwa, innych osób prawnych albo osób fizycznych. Wody stanowiące
własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są wodami publicznymi
c)
a.
POWIERZCHNIOWE WODY STOJĄCE oraz WODY W ROWACH, znajdujące się w granicach
nieruchomości gruntowej - własność właściciela tej nieruchomości
b.
POWIERZCHNIOWE WODY PŁYNĄCE oraz WODY PODZIEMNE - wyłączna własność Skarbu
Państwa
c.
Właścicielom gruntów, w których znajdują się wody podziemne, przyznano prawo do
korzystania z nich w celu zaspokojenia potrzeb własnego gospodarstwa domowego oraz
gospodarstwa rolnego, jest to tzw. zwykłe korzystanie z wody
POWIETRZE (GRANICA NAD POWIERZCHNIĄ) – rozstrzyga kryterium społeczno-gospodarczego
przeznaczenia gruntu.
24. POJĘCIE I PODZIAŁ IMMISJI
Immisja - działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie
sąsiedzkim. Wyróżnia się:


Immisje BEZPOŚREDNIE – bezpośrednie naruszenie cudzej własności; świadome, celowe kierowanie na
inne nieruchomości szkodliwych substancji (płynów, ścieków itp.) za pomocą odpowiednich, chociażby
prymitywnych instalacji. ZAWSZE są ZAKAZANE i stosuje się wobec nich roszczenie negatoryjne z 222|2.
Immisje POŚREDNIE - wynikają w sposób naturalny z korzystania z nieruchomości (nie są celowe) - np.
hałas powstały w okolicznym tartaku, czy nieprzyjemny zapach pochodzący ze spalarni śmieci.
17


Immisje POZYTYWNE (przenikanie substancji, cząstek, fal) i NEGATYWNE (np. zasłanianie światła przez
budynek).
Immisje MATERIALNE (np. nocny hałas, mimo że długotrwały hałas w godzinach nocnych będzie też
wpływał na psychikę) i NIEMATERIALNE (negatywne oddziaływanie na psychikę, np. organizowanie w
lokalu spotkań osób uzależnionych od środków odurzających  w orzecznictwie SN ugruntowany jest
pogląd, że właściciel może dochodzić ochrony przed immisjami tego typu w trybie art. 23 i 24 KC czyli w
trybie ochrony dóbr osobistych oraz z art. 222|2 KC w związku z art. 144 KC).
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by
zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społecznogospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (144)  za nieruchomość sąsiednią
uznaje się KAŻDĄ w obrębie szkodliwego wpływu.
Przekroczenie „przeciętnej miary” musi nastąpić w zakresie OBU KRYTERIÓW: społeczno-gospodarczego
przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.
Dana nieruchomość może być zagrożona immisjami z kilku nieruchomości wyjściowych. Mamy w tym wypadku
również do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary pomimo tego, że działania poszczególnych właścicieli
OSOBNO TAKIEJ CECHY NIE MAJĄ.
Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim
utratą oparcia” (147).
25. SŁUŻEBNOŚĆ W STOSUNKACH SĄSIEDZKICH – SŁUŻEBNOŚĆ DROGI PUBLICZNEJ
A. Służebność DROGI KONIECZNEJ – jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi
publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od
właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności
drogowej (145|1).
Ewentualne przymusowe zaspokojenie następuje w trybie konstytutywnego postanowienia sądu,
zapadającego w trybie postępowania nieprocesowego.
Ustanowienia służebności drogi koniecznej może również żądać samoistny posiadacz
nieruchomości, jednak w jego przypadku w grę wchodzi jedynie ustanowienie służebności osobistej
(przysługują oznaczonej osobie fizycznej – w przeciwieństwie do służebności gruntowych, które
przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej).
26. SŁUŻEBNOŚC USTANOWIONE W ZWIĄZKU Z PRZEKROCZENIEM GRANIC GRUNTU PRZY BUDOWIE
Jeżeli przekroczono granicę BEZ WINY UMYŚLNEJ, właściciel tego gruntu NIE MOŻE ŻĄDAĆ przywrócenia stanu
poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu
niewspółmiernie wielka szkoda. MOŻE ŻĄDAĆ albo STOSOWNEGO WYNAGRODZENIA za ustanowienie
odpowiedniej służebności gruntowej albo WYKUPIENIA ZAJĘTEJ CZĘŚCI GRUNTU, jak również tej części, która na
skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Przekroczenie Z WINY UMYŚLNEJ uruchamia roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości sąsiedniej.
18
27. PŁOTY, GAŁĘZIE, OWOCE, KORZENIE PRZY GRANICY GRUNTÓW – SYTUACJA PRAWNA
DOMNIEMANIE że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów
sąsiadujących SŁUŻĄ DO WSPÓLNEGO UŻYTKU – to samo dotyczy DRZEW I KRZEWÓW NA GRANICY.
Korzystający z tych urządzeń (oraz drzew i krzewów) obowiązani są wspólnie ponosić koszty ich utrzymania. NIE
OZNACZA TO DOMNIEMANIA WSPÓŁWŁASNOŚCI, chociaż nie jest ona wykluczona.
Generalnie o ich statusie prawnorzeczowym rozstrzygają powszechne normy prawa cywilnego, z
uwzględnieniem tej zasady, że urządzenia trwale z gruntem związane oraz drzewa i krzewy są częściami
składowymi gruntu.
OWOCE, GAŁĘZIE, KORZENIE:
Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki – chyba że grunt sąsiedni
jest przeznaczony na użytek publiczny.
Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi
lub owoców – właściciel gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie gałęzie zwieszające się z gruntu sąsiedniego – ale
musi wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.
Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. Nie
trzeba uprzedniego wezwania i wyznaczenia terminu na usunięcie korzeni.
28. SYTUACJA PRAWNA ROJU PSZCZÓŁ
Art. 182 § 1. Rój pszczół staje się niczyim, jeżeli właściciel nie odszukał go przed upływem trzech dni od dnia
wyrojenia. Właścicielowi wolno w pościgu za rojem wejść na cudzy grunt, powinien jednak naprawić wynikłą
stąd szkodę.
§ 2. Jeżeli rój osiadł w cudzym ulu nie zajętym, właściciel może domagać się wydania roju za zwrotem kosztów.
§ 3. Jeżeli rój osiadł w cudzym ulu zajętym, staje się on własnością tego, czyją własnością był rój, który się w ulu
znajdował. Dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje w tym wypadku roszczenie z tytułu
bezpodstawnego wzbogacenia.
19
Rozdział VII. Nabycie i utrata własności
29. PIERWOTNE I POCHODZNE NABYCIE WŁASNOŚCI
NABYCIE PIERWOTNE – nabywca nie wywodzi swego prawa od innej osoby (poprzedniego właściciela), lecz
nabywa je niezależnie od czyichkolwiek uprawnień. Nabywca uzyskuje tą własność, którą traci dotychczasowy
właściciel – ale ta zbieżność czasowa nie stanowi następstwa prawnego (np. zasiedzenie, wywłaszczenie,
zawłaszczenie porzuconej rzeczy ruchomej).
Generalnie z pierwotnym nabyciem własności mamy do czynienia w razie nabycia z mocy samego prawa,
nabycia z mocy konstytutywnego orzeczenia sądu oraz z mocy konstytutywnej decyzji administracyjnej.
NABYCIE POCHODNE – jest wynikiem wyraźnego i koniecznego następstwa prawnego w stosunku między
nabywcą prawa a poprzednim właścicielem (przeniesienie własności [sprzedaż, zamiana, darowizna itp.],
dziedziczenie).
Mamy tu do czynienia z sukcesją prawną, singularną lub uniwersalną – nabywca wywodzi swe prawo od
poprzednika. Obowiązuje to zasada nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet (nikt nie może
przenieść na inną osobę więcej praw niż sam posiada – wyjątki niżej).
W razie nabycia POCHODNEGO nabywca uzyskuje prawo własności w takich granicach, w jakich przysługiwało
ono zbywcy, a więc ze wszystkimi obciążeniami. W razie nabycia PIERWOTNEGO ustawodawca często zastrzega
wygaśnięcie dotychczasowych obciążeń (ale jeżeli brak zastrzeżenia legislacyjnego dotychczasowe obciążenia
rzeczy podlegają kontynuacji).
30. ZASADA NEMO PLUS IURIS… W PRAWIE POLSKIM
Nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet - nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw
niż sam posiada. Zasada wywodzi się z prawa spadkowego. Wyjątki w prawie polskim:

Nabycie RZECZY RUCHOMEJ OD NIEUPRAWNIONEGO – nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia
rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze (nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego
rejestru utraconych dóbr kultury) – 169|1 KC.

Nabycie PRAWA RZECZOWEGO LUB WIERZYTELNOŚCI ZABEZPIECZONEJ HIPOTECZNIE wskutek
działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
- w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną
według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (5 KWU).
- rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze (6|1
KWU).

ODPŁATNE NABYCIE RZECZY LUB PRAWA uprzednio zbytego na podstawie czynności prawnej
pozornej (83|2 KC).

Nabycie SKŁADNIKU SPADKU LUB ZWOLNIENIE Z ZOBOWIĄZANIA przez osobę, która, nie będąc
spadkobiercą, uzyskała stwierdzenie nabycia spadku – chyba że działa w złej wierze (ten na kogo
rzecz rozporządzenie następuje) – 1028 KC.

Nabycie na podstawie czynności prawnej dokonanej BEZ WYMAGANEJ ZGODY DRUGIEGO
MAŁŻONKA (art 38 KRO) – stosuje się wtedy przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze
dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem (czyli 169
KC).

NABYCIE CZEKU LUB WEKSLA od nieuprawnionego (art. 16 prawa wekslowego i 17 prawa
czekowego).
20

NABYCIE PATENTU od nieuprawnionego (art. 75 w zw. z art 74 prawa własności przemysłowej)

NABYCIE przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną UŻYTKOWANIA NA GRUNCIE WNIESIONYM PRZEZ
CZŁONKA SPÓŁDZIELNI, który nie był upoważniony do rozporządzania nim (279|2 KC w zw. z art
141 § 1 pr. spółdz.).
31. UMOWY O PODWÓJNYM SKUTKU W PRAWIE POLSKIM
Zasadą jest model przeniesienia własności w trybie umowy zobowiązująco-rozporządzającej (z 155 KC). Obok
tego istnieje drugi model alternatywny przeniesienia własności w trybie umowy rozporządzającej, zawieranej
dla wykonania uprzedniego zobowiązania (z 156) – ma on miejsce gdy z woli stron lub z powodu szczególnych
przepisów zostaje wyłączony rozporządzający skutek umowy zobowiązującej.
Ponadto przeniesienie własności z trybie umowy rozporządzającej ma miejsce ilekroć zobowiązanie do
przeniesienia własności wynika z innego (niż umowa rozporządzająca) zdarzenia prawnego.
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy
oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły
(155|1 KC).
Umowa przekazania nieruchomości – właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność
nieruchomości (902|1 KC).
Inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości – m.in.: dożywocie (dożywotnie
utrzymanie zbywcy za przeniesienie własności nieruchomości), dzieło (wykonanie oznaczonego dzieła i domyślnie: przeniesienie
własności dzieła), spółka (wniesienie wkładów w celu osiągnięcia celu gospodarczego, wkład może polegać na wniesieniu do spółki
własności).
Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia
własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności są rzeczy przyszłe (155|2 KC) – też jest to model zasadniczy, z tym że dochodzi tu ustawowy warunek dokonania
realnej czynności przeniesienia posiadania.
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub innego zdarzenia, ważność umowy
przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania (156 KC).
Wyjątki od modelu umowy zobowiązująco-rozporządzającej (muszą być uwzględnione w zawieranej umowie ad
solemnitatem):


Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu
(157|1). Natomiast, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została
zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest
dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przeniesienie
własności (157|2) – dwie umowy, najpierw zobowiązująca, a następnie rozporządzająca.
Prawo pierwokupu przysługujące gminie (wg GospNierU) – właściciel nieruchomości nabytej uprzednio
od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego może ją sprzedać pod warunkiem, że gmina
nie skorzysta z prawa pierwokupu – tutaj też potrzeba zawarcia dwóch umów (warunkowo
zobowiązującej i przenoszącej własność).
32. PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI RZECZY OZNACZONYCH CO DO GATUNKU ORAZ RZECZY PRZYSZŁYCH
Odstępstwo od zasady przeniesienia własności solo consensu (na podstawie samej umowy).
Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku,
do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku gdy
przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe (155|2 KC) – też jest to model
zasadniczy, z tym że dochodzi tu ustawowy warunek dokonania realnej czynności przeniesienia posiadania rzeczy
wytworzonej, wyodrębnionej, oznaczonej już co do tożsamości.
21
33. PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI DLA WYKONANIA UPRZEDNIEGO ZOBOWIĄZANIA
Rozporządzający skutek umowy zobowiązującej zostaje wyłączony na podstawie przepisu szczególnego lub woli
stron. Niezbędne jest wtedy zawarcie późniejszej umowy rozporządzającej – przeniesienie własności dla
wykonania uprzedniego zobowiązania.
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio
zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego
wzbogacenia lub innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego
zobowiązania (156) – sformułowana jest tu zasada kauzalności (causa solvendi) dokonywanego rozporządzenia
– przyczyną rozporządzenia jest uprzednie zobowiązanie – kauzalność materialna).
Dla umów przenoszących własność nieruchomości obowiązuje jednocześnie zasada kauzalności materialnej
(rzeczywiste istnienie zobowiązania) i formalnej (jego wskazanie w treści aktu notarialnego).
34. PRZEWŁASZCZENIE NA ZABEZPIECZENIE (przeniesienie własności rzeczy dla zabezpieczenia
wierzytelności).
KC nie reguluje takiej instytucji. Uważa się ją jednak za dopuszczalną, np. prawo bankowe pozwala zabezpieczyć
wierzytelność banku w drodze przeniesienia na bank przez dłużnika lub osobę trzecią prawa własności rzeczy
ruchomej lub papierów wartościowych (101|1 PrBank).
Podobnie prawo upadłościowe i naprawcze: umowa przeniesienia własności rzeczy, wierzytelności lub innego
prawa w celu zabezpieczenia wierzytelności jest skuteczna wobec masy upadłości, jeżeli została zawarta w
formie pisemnej z datą pewną (84|2 PrUpNapr).
Nawet przeniesienie własności nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności należy dopuścić (mimo zakazu
przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu) – odpowiednio
skonstruowana umowa musi wymagać tutaj bezwarunkowego przeniesienia własności przy czym wolno
równocześnie zastrzec warunkowe zobowiązanie do powrotnego (bezwarunkowego) przeniesienia własności
gdy zabezpieczonego zobowiązanie zostanie wykonane.
TREŚĆ – istotne jest wyrażenie zamiaru przeniesienia własności rzeczy, z określeniem przyczyny prawnej
przysporzenia jaką jest zabezpieczenie wierzytelności (causa cavendi). Równocześnie strony powinny
doregulować treść fiducjarnego (powierniczego) stosunku prawnego łączącego je w okresie trwającego
zabezpieczenia, w tym trybu zaspokojenia wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy. Na koniec należałoby określić
tryb powrotnego przeniesienia własności, gdy zabezpieczona wierzytelność została zaspokojona.
Przewłaszczenie na zabezpieczenie, skoro już jest dopuszczalne, jest objęte powszechnymi zasadami
przeniesienia własności (155-158). Następuje w trybie umowy zobowiązująco-rozporządzającej (jeżeli
przedmiotem rozporządzenia są rzeczy oznaczone co do tożsamości). Jeżeli przedmiotem rozporządzenia są
rzeczy oznaczone tylko co do gatunku lub rzeczy przyszłe, wymagane jest przeniesienie posiadania.
35. NABYCIE WŁASNOŚCI RZECZY RUCHOMEJ OD NIEUPRAWNIONEGO
WYJĄTEK od zasady nemo plus iuris.
Jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca
uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze – 169|1 – rzecz jest
powierzona zbywcy przez właściciela (władanie rzeczą następuje na podstawie woli właściciela – np.
użytkowanie), który wiarołomnie ją zbywa – ochrona dobrej wiary nabywcy (usprawiedliwione przekonanie
nabywcy, że zbywca jest uprawniony do rozporządzania rzeczą).
Jednak - gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed
upływem trzech lat od chwili zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z
22
upływem powyższego trzyletniego terminu (169|2 zd. 1) – odroczenie terminu nabycia własności ale ogólne
przesłanki muszą zaistnieć: zbycie i wydanie rzeczy oraz dobra wiara.
Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej
licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego (169|2 zd. 2) – nabycie ich własności następuje
z chwilą wydania rzeczy nabywcy (wg 169|1).
Powyższych przepisów nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury (169|3).
W razie skutecznego rozporządzenia rzeczą ruchomą przez nieuprawnionego, jej nabycie stanowi „odmianę”
pochodnego nabycia własności – jest skutkiem dokonanej czynności prawnej.
36. PRZEDMIOT ZASIEDZENIA
PRZEDMIOT:

prawo własności:
o
rzeczy ruchome – posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność,
jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w
złej wierze (174 KC).
o
nieruchomości gruntowe – bez zastrzeżeń – można nawet nabyć część gruntu z większej
nieruchomości macierzystej, a wówczas podział gruntu może nastąpić niezależnie od ustaleń
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
o
nieruchomości budynkowe – zasiedzenie własności budynku może nastąpić jedynie wraz z
zasiedzeniem prawa użytkowania wieczystego gruntu (odrębna własność budynku
przysługująca wieczystemu użytkownikowi jest prawem związanym z użytkowaniem
wieczystym). Nie można nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości budynkowych, gdy
odrębna własność budynku przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej;
o
nieruchomości lokalowe – możliwe ale nie wystarcza sama fizyczna samodzielność
posiadanego lokalu – trzeba równocześnie nabyć udział we współwłasności lub
współużytkowaniu wieczystym gruntu. Nie można nabyć w drodze zasiedzenia części lokalu.

prawo użytkowania wieczystego – tylko osoba będąca posiadaczem nieruchomości w ramach
użytkowania wieczystego;

służebność gruntowa – tylko gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia;
37. PRZESŁANKI ZASIEDZENIA NIERUCHOMOŚCI
I.
POSIADANIE SAMOISTNE, wykonywane przez „posiadacza niebędącego jej właścicielem”.
Posiadaczem samoistnym jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel.
Nie uzasadnia zasiedzenia posiadanie zależne – posiadanie użytkownika, najemcy, dzierżawcy.
Domniemanie, że „ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym”.
II.
CIĄGŁOŚĆ POSIADANIA przez czas oznaczony w ustawie.
a.
Domniemanie ciągłości posiadania (więc wystarczy udowodnić nabycie posiadania w
określonym momencie i jego obecne trwanie).
b.
„Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa
posiadania” (340 zd. 2 KC).
23
c.
III.
IV.
„Posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane” (345 KC) – chodzi o przywrócenie
posiadania w wyniku realizacji roszczenia posesoryjnego (344 KC) lub zastosowania
dozwolonej samopomocy (343|2 KC).
DOBRA WIARA
a.
NIERUCHOMOŚCI - możliwe jest zasiedzenie zarówno w DOBREJ (uzasadnia nabycie
własności przez zasiedzenie z upływem krótszego, 20-letniego terminu posiadania) jak i
ZŁEJ wierze (konieczne jest 30 lat nieprzerwanego posiadania). Chodzi o dobrą lub złą wiarę
W CHWILI UZYSKANIA POSIADANIA.
b.
RZECZY RUCHOME można nabyć tylko w dobrej wierze (termin 3-letni), która jest
wymagana przez cały okres posiadania uzasadniającego zasiedzenie.
c.
W dobrej wierze jest posiadacz (samoistny), który pozostaje w błędnym, ale
usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności.
Dobrą wiarę wyłącza zarówno przeciwna wiedza jak i niedołożenie należytej staranności
(w złej wierze jest posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien
wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo własności).
d.
DOMNIEMANIE dobrej wiary.
UPŁYW TERMINU ZASIEDZENIA
a.
Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń (175 KC),
więc:
i. Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza
samoistnego niebędącego właścicielem rzeczy (120 KC)
ii. Nabycie własności ma miejsce z upływem terminu, a więc z upływem dnia, który
swą datą odpowiada początkowej dacie rozpoczęcia biegu zasiedzenia (112 KC).
iii. Może mieć miejsce zawieszenie lub przerwanie biegu zasiedzenia (do których
stosujemy odpowiednio 121 i 123 w zw. z 175 KC).
iv. SZCZEGÓLNA REGULACJA: „jeżeli właściciel, przeciwko któremu biegnie
zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z
upływem 2 lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela” (173 KC).
38. SKUTKI ZASIEDZENIA
Zasiedzenie polega na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania
tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu.
Łączy się z utratą prawa przez dotychczasowego właściciela.
NABYCIE, następujące tu z mocy prawa, ma charakter pierwotny przy czym DOTYCHCZASOWE OBCIĄŻENIA
RZECZY nie wygasają.
Ze względów dowodowych potrzebne jest formalne stwierdzenie nabycia własności w postępowaniu
nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia. Postanowienie DEKLARATORYJNE.
39. PRZESŁANKI ZASIEDZENIA RZECZY RUCHOMEJ
Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od
lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze (174 KC).
RZECZY RUCHOME można nabyć tylko w dobrej wierze, która jest wymagana przez cały okres posiadania
uzasadniającego zasiedzenie.
24
40. INNE SPOSOBY NABYCIA WŁASNOŚCI
1) NABYCIE WŁASNOŚCI NICZYJEJ RZECZY RUCHOMEJ
a.
„Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej w ten sposób, że w tym zamiarze
rzecz porzuci” (180 KC).
b.
Porzucona rzecz staje się NICZYJĄ.
c.
„Własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się poprzez jej objęcie w posiadanie
samoistne” (181 KC) – stosuje się zarówno do rzeczy porzuconych, jak też rzeczy
„pierwotnie niczyich”.
d.
Odrębne uregulowanie – rój pszczół.
2) ZNALEZIENIE RZECZY I JEJ SKUTKI (zmiana od 02.2015)
a.
Zgubienie rzeczy przez właściciela nie uprawnia osób trzecich do zawłaszczenia.
b.
Rzecz znaleziona, która nie zostanie przez osobę uprawnioną odebrana w ciągu roku od
dnia doręczenia jej wezwania do odbioru, a w przypadku niemożności doręczenia
wezwania – 2 lat od dnia znalezienia rzeczy – staje się własnością znalazcy, jeżeli uczynił
on zadość swoim obowiązkom. Jeżeli jednak rzecz została oddana starością znalazca staje
się jej właścicielem jeżeli rzecz odebrał w wyznaczonym przez starostę terminie (187|1
KC).
i. Rzecz znaleziona będąca zabytkiem lub materiałem archiwalnym po upływie
terminu do jej odebrania przez osobę uprawnioną staje się własnością Skarbu
Państwa. Inne rzeczy znalezione stają się własnością powiatu po upływie terminu
do ich odbioru przez znalazcę (187|2 KC).
c.
Z chwilą nabycia własności rzeczy przez znalazcę, powiat albo Skarb Państwa wygasają
obciążające ją ograniczone prawa rzeczowe (187|3 KC).
d.
Jeżeli rzecz znaleziono w takich okolicznościach, że poszukiwanie właściciela byłoby
oczywiście bezcelowe, staje się ona przedmiotem współwłasności w częściach
ułamkowych znalazcy i właściciela nieruchomości, na której rzecz została znaleziona.
i. Jeżeli jednak jest zabytkiem lub materiałem archiwalnym, staje się własnością
Skarbu Państwa a znalazca jest obowiązany wydać ją niezwłocznie właściwemu
staroście (189 KC).
3) NABYCIE WŁASNOŚCI POŻYTKÓW NATURALNYCH RZECZY
a.
„Uprawniony do pobierania pożytków naturalnych nabywa ich własność przez odłączenie
ich od rzeczy” (190 KC).
b.
„Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone części składowe, o ile według
zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy” (53|1 KC).
c.
Uprawnionym jest w pierwszym rzędzie właściciel rzeczy, dalej użytkownik wieczysty oraz
użytkownik. W stosunkach obligacyjnych uprawnienie do pobierania pożytków występuje
w umowie dzierżawy czy leasingu.
4) POŁĄCZENIE, POMIESZANIE I PRZETWORZENIE RZECZY
a.
„Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z
nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową (191 KC).
b.
„Ten kto wytworzył nową rzecz ruchomą z cudzych materiałów, staje się jej właścicielem,
jeżeli wartość nakładu pracy jest większa od wartości materiałów” (192|1 KC).
25
c.
Jednak: „jeżeli przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość
materiałów jest większa od wartości nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością
właściciela materiałów” (192|1).
d.
„Jeżeli rzeczy ruchome zostały połączone lub pomieszane w taki sposób, że przywrócenie
stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami,
dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości. Udziały we współwłasności
oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych (193|1 KC).
e.
Jednak „gdy jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe,
rzeczy mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi” (193|2 KC).
26
Rozdział VIII. Obrót nieruchomościami
41. DOPUSZCZALNOŚĆ PRZENIESIENIA NIERUCHOMOŚCI POD WARUNKIEM
Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (157|1).
Natomiast, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod
warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie
stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przeniesienie własności (157|2) – dwie umowy,
najpierw zobowiązująca, a następnie rozporządzająca.
42. USTAWA O NABYWANIU NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW – ZASADY OGÓLNE
Cudzoziemcem w rozumieniu wyżej powołanej ustawy jest:




osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,
osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w powyższych punktach, mająca
siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki
wymienione w powyższych punktach.
Od dnia 1 maja 2004 r. generalna zasada, iż nabycie nieruchomości lub udziałów i akcji w spółkach będących
właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia, nie ma
zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na
terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE, Norwegia, Islandia, Lichtenstein).
Czynnościami wymagającymi zezwolenia są:
 nabycie nieruchomości;
 nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP będącej
właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości  jeżeli cudzoziemiec przejmuje kontrolę
nad nią.
Minister Spraw Wewnętrznych może udzielić cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomości lub nabycie
udziałów lub akcji, jeśli nie występuje prawdopodobieństwo zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa
lub porządku publicznego, a także gdy wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z
Rzeczpospolitą Polską.
Przepisy ustawy nie znajdują zastosowania przy przekształceniu spółki oraz przy nabyciu nieruchomości wskutek
dziedziczenia ustawowego.
Nabycie nieruchomości, nabycie lub przejęcie udziałów lub akcji przez cudzoziemca wbrew przepisom niniejszej
ustawy jest nieważne.
27
43. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW – WYŁĄCZENIA
Wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia:

nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego

nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5
lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub pobyt rezydenta długoterminowego Unii
Europejskiej

nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w
Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub
zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, nieruchomości, które w wyniku
nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków

nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia
ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym
użytkownikiem co najmniej 5 lat;

nabycie przez „kontrolowaną osobę prawną”, na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych,
których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;

nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem
hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w
postępowaniu egzekucyjnym;

nabycie lub objęcie przez bank akcji lub udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank
roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
28
Rozdział IX. Ochrona własności
44. ŚRODKI OCHRONY WŁASNOŚCI
1.
2.
3.
4.
REI VINDICATIO – roszczenie windykacyjne (wydobywcze) – „właściciel może żądać od osoby,
która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana” (222|1 KC)
REI NEGATORIA – roszczenie negatoryjne – właściciel może żądać od osoby, która narusza jego
własność w inny sposób przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.
ROSZCZENIA UZUPEŁNIAJĄCE:
a. roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy
b. roszczenie o zwrot pożytków lub ich wartości
c. roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy.
POWÓDZTWO O USTALENIE PRAWA (189 KPC) – „powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia
lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”.
Podobnymi instytucjami: UZGODNIENIE TREŚCI KSIĘGI WIECZYSTEJ z rzeczywistym stanem
prawnym oraz POSTĘPOWANIE ROZGRANICZENIOWE (prowadzi się gdy granice gruntu stały się
sporne).
45. PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ O OCHRONĘ WŁASNOŚCI
Roszczenie windykacyjne i negatoryjne:
a) Rzeczy ruchome – 10 lat
b) Nieruchomości – nie ulega przedawnieniu.
Roszczenia uzupełniające (i właściciela przeciwko posiadaczowi samoistnemu i odwrotnie) – 1 rok od dnia zwrotu
rzeczy.
46. ROSZCZENIE WINDYKACYJNE
1) Właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana,
chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (222|1
KC).
Obojętne jest ŻRÓDŁO STANU, w którym właściciel nie wykonuje posiadania rzeczy – nie chodzi
jedynie o zachowania deliktowe; każde „posiadanie bez skutecznego względem właściciela
uprawnienia do władania rzeczą” uzupełnia roszczenie windykacyjne.
2) Istotą rei vindicatio jest ŻĄDANIE WYDANIA RZECZY, jednak nie cum omni causa (ze wszystkimi
przychodami).
Roszczenie o wydanie pobranych pożytków i przychodów z rzeczy windykowanej, o zwrot
wartości pożytków zużytych lub niepobranych wbrew zasadom prawidłowej gospodarki –
samodzielne, odrębne roszczenie.
3) ZASPOKOJENIE roszczenia windykacyjnego – wydanie rzeczy w naturze, nie jej wartości.
4) ZUŻYCIE (ZNISZCZENIE) rzeczy windykowanej powoduje „zniesienie” prawa własności i wygaśnięcie
roszczenia windykacyjnego – odrębną kwestią jest odpowiedzialność posiadacza za zużycie rzeczy.
5) LEGITYMACJA CZYNNA dla dochodzenia roszczenia windykacyjnego przysługuje właścicielowi oraz
współwłaścicielom.
6) ROSZCZENIE WINDYKACYJNE wymaga przeprowadzenia DOWODU WŁASNOŚCI (ciężar dowodu na
zasadach ogólnych). Ale: domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym (pomoc dla właściciela nieruchomości mającej ustanowioną księgę wieczystą).
29
7) LEGITYMOWANYM BIERNIE – osoba, która faktycznie włada rzeczą.
8) OBRONA POZWANEGO:
a. Istnienie „skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą”.
b. Zaprzeczenie własności (kwestionuje legitymację czynną powoda).
c. Zaprzeczenie by posiadał rzecz (kwestionuje swoją legitymację bierną)
d. Zarzut przedawnienia (nie dotyczy jeśli roszczenie dotyczy nieruchomości).
47. ROSZCZENIE NEGATORYJNE – np. w razie wypasu bydła na czyimś gruncie.
Właściciel może żądać od osoby, która narusza jego własność w inny sposób niż przez pozbawienie go
faktycznego władania rzeczą:
a)
przywrócenia stanu zgodnego z prawem - domaganie się usunięcia cudzej rzeczy oraz usunięcia
skutków naruszenia (np. zasypanie bezprawnie kopanego rowu).
b) zaniechania naruszeń - ma na celu doprowadzenie do powstrzymania nieuprawnionego od
bezprawnych działań odnoszących się do rzeczy cudzej. Roszczenie to aktualne jest wtedy, gdy istnieje
obawa dalszych naruszeń.
MOŻLIWE jest zastosowanie każdego wariantu z osobna bądź obu łącznie. NIE NALEŻY do treści roszczenia
negatoryjnego roszczenie o naprawienie szkody lub o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia.
LEGITYMACJA CZYNNA – właściciel i użytkownik.
LEGITYMACJA BIERNA - każdy, kto naruszył prawo własności w inny sposób niż pozbawienie właściciela władania
rzeczą.
NIE ULEGA PRZEDAWNIENIU jeśli dotyczy NIERUCHOMOŚCI.
48. ROSZCZENIA UZUPEŁNIAJĄCE WŁAŚCICIELA
a.
b.
c.
roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy
roszczenie o zwrot pożytków lub ich wartości
roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy.
1) Mają one (podobnie jak przeciwstawne roszczenia posiadacza) charakter roszczeń OBLIGACYJNYCH.
2) Odznaczają się zupełną SAMODZIELNOŚCIĄ (brak nierozerwalnego związku z prawem własności).
3) Mogą więc być dochodzone ODDZIELNIE oraz być przedmiotem SAMODZIELNEGO OBROTU (przelewu),
niezależnie od prawa własności i roszczenia windykacyjnego.
4) PRZEDAWNIENIE – 1 rok od dnia zwrotu rzeczy.
5) ZASADY ROZLICZEŃ pomiędzy właścicielem a posiadaczem rzeczy mają charakter iuris dispositivi.
6) UZALEŻNIONE od dobrej lub złej wiary:
a.
Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z
rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa
własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania
oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (224|1 KC).
b.
Ale: Od chwili, w której posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu
powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i
jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata
nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których
nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (224|2 KC).
c.
Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak
obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o
wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednak samoistny posiadacz w złej
wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie
30
uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby
pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (225
KC).
49. PRZECIWSTAWNE ROSZCZENIA POSIADACZA O ZWROT NAKŁADÓW
NAKŁADY – wydatki (nakłady finansowe, rzeczowe i pracy) na rzecz oraz rezultat tych wydatków w postaci
dokonanych ulepszeń lub przyniesionych pożytków.
Jeżeli posiadaczowi służy roszczenie o zwrot nakładów, może on skorzystać z prawa zatrzymania (ius retentionis),
hamując w ten sposób roszczenie windykacyjne:
a.
b.
Zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia
przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz (461|1 KC).
Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo
gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych (461|2 KC).
DOBRA WIARA:
a)
Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają
pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy (226|1 zd. 1 KC).
b) Nakłady konieczne – nakłady pieniężne i rzeczowe niezbędne dla utrzymania i zabezpieczenia rzeczy
(np. ubezpieczenie, naprawa pojazdu).
c) Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili wydania jej
właścicielowi (226|1 zd. 2 KC) – np. rozbudowa budynku, dodatkowe wyposażenie pojazdu.
d) Ponadto samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z
rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (227|1 KC).
DOBRA WIARA OD CZASU WYTOCZENIA POWÓDZTWA WINDYKACYJNEGO:
a)
Gdyby nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się
o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów
koniecznych (226|1 zd. 3 KC).
b) Właściciel może zatrzymać przyłączone przedmioty, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość
i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (227|2 KC).
ZŁA WIARA:
Może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się
bezpodstawnie jego kosztem (226|2 KC) [przy czym dalej stosuje się 227|2 KC ].
50. WZNIESIENIE BUDOWLI NA CUDZYM GRUNCIE
Roszczenie POSIADACZA gruntu:
a. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu
budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki, może
żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem
(231|1 KC).
Roszczenie WŁAŚCICIELA:
b. Właściciel gruntu, na który wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie
wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył
od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (231|2 KC).
31
Rozdział X. Współwłasność
51. RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI
W polskim systemie prawnym „współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną (196|1 KC).
52. SPOSOBY POWSTANIA WSPÓŁWŁASNOŚCI
a)
DZIEDZICZENIE – gdy jest kilku spadkobierców powołanych do dziedziczenia, dziedziczą spadek w
częściach ułamkowych, oznaczonych w testamencie lub w ustawie – WSPÓLNOŚĆ SPADKU.
b) CZYNNOŚĆ PRAWNA (np. wspólny zakup oznaczonego samochodu, nieruchomości) – jest możliwe też
żeby właściciel „stworzył” współwłasność dopuszczając do swojej własności jako współwłaścicieli osoby
trzecie.
c)
EX LEGE – zasiedzenie rzeczy przez kilku współposiadaczy; połączenie, pomieszanie rzeczy.
d) ORZECZENIE SĄDOWE – np. gdy sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności przyznaje rzecz
wspólną kilku współwłaścicielom (z szerokiego kręgu współwłaścicieli rzeczy przypada na dalszą
współwłasność niektórym z nich).
53. WSPÓŁWŁASNOŚĆ ŁĄCZNA A UŁAMKOWA
1) Współwłasność UŁAMKOWA – uregulowana w prawie rzeczowym (księga II KC);
współwłasność ŁĄCZNA – uregulowana przez przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
2) Współwłasność UŁAMKOWA – samoistny stosunek prawny prawa rzeczowego, niezwiązany ze
stosunkiem prawnym innego rodzaju.
Współwłasność ŁĄCZNA – wiąże się zawsze z innym, podstawowym, osobistym stosunkiem prawnym i
spełnia względem niego rolę służebną. Istnieje dla wzmocnienia nadrzędnego stosunku osobistego.
De lege lata współwłasność łączna zachodzi w stosunkach majątkowych między małżonkami oraz
między wspólnikami spółki cywilnej – mamy w tych przypadkach z łączną wspólnością mienia (w jej
obrębie występuje także ściśle rozumiana współwłasność oznaczonych rzeczy).
3) Współwłasność UŁAMKOWA – współwłaścicielowi przysługuje oznaczony co do wielkości ułamkiem
udział we współwłasności.
Współwłasność ŁĄCZNA – nie ma określenia wielkości udziału we współwłasności w przypadku
wspólności majątkowej lub majątku spółki cywilnej – NIE JEST TO JEDNAK WSPÓŁWŁASNOŚĆ
„BEZUDZIAŁOWA” – współwłasność zawsze stanowi wspólne prawo własności zespolone z udziałów
poszczególnych współwłaścicieli.
4) Współwłasność UŁAMKOWA – współwłaściciel MOŻE swobodnie rozporządzać swoim udziałem we
współwłasności.
Współwłasność ŁĄCZNA – współwłaściciel NIE MOŻE rozporządzać udziałem we współwłasności.
5) Współwłasność UŁAMKOWA – MOŻE BYĆ w każdym czasie bez przeszkód prawnych ZNIESIONA (każdy
z współwłaścicieli – roszczenie o zniesienie współwłasności – 210 KC).
Współwłasność ŁĄCZNA – poza marginalnymi wyjątkami NIE MOŻE BYĆ ZNIESIONA w czasie trwania
podstawowego stosunku prawnego łączącego strony. JEGO USTANIE – PRZEKSZTAŁCENIE
współwłasności łącznej we współwłasność ułamkową.
32
54. ZNACZENIE OKREŚLENIA UDZIAŁU WE WSPÓŁWŁASNOŚCI
Wspólne prawo własności (współwłasność) jest zespolone z udziałów przysługujących współwłaścicielom.
Udział we współwłasności NIE JEST odrębnym prawem rzeczowym ani „prawem siu generis”
KAŻDEMU ZE WSPÓŁWŁAŚCICIELI przysługuje NIEWYODRĘBNIONY (fizycznie) idealny udział we współwłasności
– oznaczający partycypację we wspólnym prawie własności (w całym zakresie) – nie skuteczne erga omnes i erga
partes uprawnienie do wydzielonej fizycznie części wspólnej rzeczy.
UDZIAŁ WE WSPÓŁWŁASNOŚCI:
a)
WIELKOŚĆ jest istotna - POŻYTKI I INNE PRZYCHODY z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w
stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą WYDATKI i
CIĘŻARY związane z rzeczą wspólną (207 KC).
b) Każdy współwłaściciel może SAMODZIELNIE ROZPORZĄDZAĆ swoim udziałem bez zgody pozostałych
współwłaścicieli ALE:
c)
ROZPORZĄDZENIE rzeczą wspólną oraz inne czynności PRZEKRACZAJĄCE ZAKRES ZWYKŁEGO ZARZĄDU
– potrzebne jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. CZYNNOŚCI ZWYKŁEGO ZARZĄDU – większości.
d) Może być SAMODZIELNYM PRZEDMIOTEM obrotu.
e)
Każdy ze współwłaścicieli jest UPRAWNIONY do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania
z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez
pozostałych współwłaścicieli (206 KC).
f)
ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI – rozliczenie stron następuje według WARTOŚCI poszczególnych
UDZIAŁÓW w powiązaniu z wielkością poszczególnych udziałów przysługujących poszczególnym
współwłaścicielom.
55. ZARZĄD RZECZĄ WSPÓLNĄ
Zarząd – dokonywanie wszelkich czynności o charakterze faktycznym lub prawnym, dotyczących rzeczy, w
zakresie jej utrzymywania, gospodarowania, rozporządzania.
Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (200 KC).
ZARZĄD USTAWOWY
o Model KOMPLEMENTARNY w stosunku do pozostałych.
o
Współwłaściciele są zobowiązani do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
o
Rozporządzanie rzeczą wspólną i inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (200 KC). BRAK ZGODY – współwłaściciele,
których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (199 KC).
o
Czynności ZWYKŁEGO ZARZĄDU – wystarczy zgoda WIĘKSZOŚCI współwłaścicieli (większość
oblicza się według wielkości udziałów). BRAK ZGODY – każdy ze współwłaścicieli może żądać
upoważnienia sądowego do dokonania czynności (201 KC).
o
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności RAŻĄCO SPRZECZNEJ Z
ZASADAMI PRAWIDŁOWEGO ZARZĄDU rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli
może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (202 KC).
o
CZYNNOŚCI ZWYKŁEGO ZARZĄDU – załatwianie BIEŻĄCYCH spraw związanych ze ZWYKŁĄ
EKSPLOATACJĄ rzeczy i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie w ramach aktualnego jej
przeznaczenia, np. decydowanie o rodzaju upraw rolnych; stosowanej agrotechnice;
nabywaniu surowców i sprzedaży płodów rolnych; ubezpieczenie, utrzymanie i remonty
budynków itp.
33
o
PRZEKRACZA TEN ZAKRES wszystko inne, w szczególności: zbycie/obciążenie rzeczy;
wynajęcie/wydzierżawienie rzeczy; zmiana przeznaczenia rzeczy; zmiana utrwalonego sposobu
gospodarowania; wzniesienie/przebudowa budynku itp.
o
ALE trzeba uwzględnić okoliczności – ta sama czynność może być – w odmiennych
okolicznościach – bądź to czynnością zwykłego zarządu, bądź też przekraczającą ten zakres.
ZARZĄD UMOWNY
o
Współwłaściciele mogą odmiennie uregulować zasady zarządu rzeczą wspólną – jest to zarząd
umowny: albo modyfikacja modelu ustawowego, albo nawet przyjęcie całkiem oryginalnego
modelu własnego.
o
KLASYCZNYM ROZWIĄZANIEM UMOWNYM jest powierzenie zarządu rzeczą wspólną
oznaczonemu zarządcy z grona współwłaścicieli lub osób trzecich, z równoczesnym
określeniem praw i obowiązków zarządcy.
o
Z zasady ZARZĄDCA jest UPRAWNIONY (i zobowiązany), by dokonywać czynności ZWYKŁEGO
ZARZĄDU. Równocześnie zachodzi potrzeba udzielenia zarządcy pisemnego (ad
solemnitatem) pełnomocnictwa ogólnego dla czynności prawnych z zakresu jego zarządu.
Można też przydzielić zarządcy dokonywanie niektórych czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu – tu jednak nie wystarczy pełnomocnictwo ogólne.
ZARZĄD SĄDOWY
o
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu O WYZNACZENIE ZARZĄDCY, jeżeli nie można
uzyskać zgody współwłaścicieli w ISTOTNYCH SPRAWACH dotyczących zwykłego zarządu albo
jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi
mniejszość (203 KC).
o
Wtedy mówimy o modelu zarządu sądowego – ORZECZONEGO przez sąd i NADZOROWANEGO
przez sąd. Ustanowiony przez sąd zarządca jest UPRAWNIONY (i zobowiązany) dokonywać
czynności zwykłego zarządu. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu powołany
zarządca może dokonywać za zgodą współwłaścicieli, a w jej braku – za zezwoleniem sądu.
56. WSPÓŁPOSIADANIE I KORZYSTANIE Z RZECZY WSPÓLNEJ
a)
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z
niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem rzeczy przez pozostałych
współwłaścicieli (206 KC).
b) Uprawnienie każdego ze współwłaścicieli splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych
uprawnień pozostałych współwłaścicieli.
c)
Czasem współposiadanie i korzystanie z rzeczy wymaga zgodnego współdziałania współwłaścicieli (np.
współwłasność gospodarstwa rolnego).
Czasem nie zachodzi konieczność takiego współdziałania, a każdy ze współwłaścicieli może rozłącznie
korzystać z rzeczy (wspólna droga, studnia, pastwisko, urządzenia budynku).
d) Możliwy jest UMOWNY MODEL rozwiązujący kwestię współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej –
takie rozwiązanie jest najbardziej pożądane. Możliwe jest:
a.
Rozdzielenie posiadania i korzystania z rzeczy w czasie (ja korzystam w tym tygodniu, ty w
następnym).
b.
Rozdzielenie korzystania według rodzaju pożytków (ja zbieram zboże z zasiewów, ty owoce z
sadu a ktoś drzewo z lasu).
34
e)
c.
Przyznanie prawa BEZPOŚREDNIEGO KORZYSTANIA jednemu z współwłaścicieli, z
zastrzeżeniem oddawania pozostałym odpowiedniej części pożytków w naturze lub gotówce.
d.
FIZYCZNY PODZIAŁ RZECZY DO KORZYSTANIA (quoad usum) – dotyczy rzeczy podzielnych;
najbardziej rozpowszechniony jest podział quoad usum nieruchomości, także nieruchomości
rolne.
Czasem zachodzi potrzeba SĄDOWEGO OKREŚLENIA SPOSOBU KORZYSTANIA Z RZECZY WSPÓLNEJ, w
szczególności mocą postanowienia sądu można dokonać podziału quoad usum rzeczy.
57. PODZIAŁ QUOAD USUM
FIZYCZNY PODZIAŁ RZECZY DO KORZYSTANIA (quoad usum) – dotyczy rzeczy podzielnych; najbardziej
rozpowszechniony jest podział quoad usum nieruchomości, także nieruchomości rolne.
Zastosowany podział quoad usum nie oznacza zniesienia współwłasności.
Rzecz podlega tymczasowemu podziałowi na oznaczone części fizyczne, one zaś przypadają poszczególnym
współwłaścicielom do wyłącznego, skutecznego inter partes, korzystania.
58. TRYBY I SPOSOBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI
Trwały charakter ma jedynie współwłasność łączna. Współwłasność ułamkowa może być zniesiona – ma charakter przejściowy.
Zniesienie współwłasności oznacza generalnie likwidację stosunku współwłasności.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności (210 zd. 1 KC). Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega
przedawnieniu (220 KC).
Uprawnienie do roszczenia o zniesienie współwłasności może być jednak wyłączone przez czynność prawną na
czas nie dłuższy niż 5 lat (w ostatnim roku przed upływem terminu można go przedłużyć na kolejne 5 lat, a
przedłużenie można ponowić raz, więcej już nie).
TRYB UMOWNY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI – strony osiągną porozumienie co do faktu zniesienia
współwłasności, jak i sposobu wyjścia ze stanu współwłasności. Do umowy – ogólne przepisy bo zniesienie
współwłasności to rozporządzenie prawem (zniesienie współwłasności nieruchomości – forma notarialna).
TRYB SĄDOWY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI - postanowienie sądu, postępowanie nieprocesowe.
SPOSOBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI:
a)
PODZIAŁ RZECZY – dotyczy rzeczy podzielnych; wykluczony jest podział sprzeczny z przepisami ustawy
lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociagający za sobą istotną zmianę rzeczy
lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
a.
Nieruchomość – podział jest dopuszczalny pod warunkiem zgodności z ustaleniami
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
b) PRZYZNANIE RZECZY NA WŁASNOŚĆ JEDNEMU ZE WSPÓŁWŁAŚCICIELI – tryb umowny lub sądowy. W
postępowaniu sądowym orzeka się równocześnie o obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli.
c)
SPRZEDAŻ RZECZY WSPÓLNEJ i podział uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów. Jest to ”podział
cywilny”. Sprzedaż w trybie licytacji tak, jak w postępowaniu egzekucyjnym.
ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI GOSPODARSTW ROLNYCH – w trybie umownym nie ma ograniczeń, w trybie
sądowym – są przewidziane. Dotyczą współwłasności gospodarstw rolnych, nie tylko nieruchomości rolnych.
Gospodarstwo rolne – grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i
inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawa związane z
prowadzeniem gospodarstwa rolnego (55*3 KC).
35
Wykluczony jest FIZYCZNY PODZIAŁ gospodarstwa rolnego, jeżeli byłoby to sprzeczne z zasadami prawidłowej
gospodarki rolnej.
a.
Jeżeli podział jest niedopuszczalny, sąd przyzna gospodarstwo temu, na którego wyrażą zgodę
wszyscy współwłaściciele; BRAK ZGODY – przyzna je temu z nich, który je prowadzi lub stale
w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego
współwłaściciela; jeżeli te warunki SPEŁNIA KILKU ALBO ŻADEN – sąd przyzna gospodarstwo
temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.
b.
Na wniosek wszystkich współwłaścicieli jak również w razie niewyrażenia przez żadnego zgody
na objęcie gospodarstwa, sąd zarządza jego sprzedaż.
WSPÓŁWŁAŚCICIELE, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia
współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienie do dalszego zamieszkiwania, jednak
nie dłużej niż przez 5 lat, a gdy w chwili zniesienia współwłasności są MAŁOLETNI – nie dłużej niż przez 5 lat od
osiągnięcia pełnoletniości (218 KC).
36
Rozdział XI. Odrębna własność lokali
59. USTAWA O ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI – CHARAKTERYSTYKA
1) PRZEDMIOT
„Część budynku” może być odrębnym przedmiotem własności. W prawie polskim – tylko samodzielny lokal
mieszkalny oraz lokal o innym przeznaczeniu. Lokal mieszkalny – przeznaczony na stały pobyt ludzi w celu
zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Lokale o innym przeznaczeniu – wszelakie niemieszkalne lokale
użytkowe.
Warunek samodzielności lokalu – „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb”.
Spełnienie warunku samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie
przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono
dany lokal (w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż) zwane pomieszczeniami przynależnymi.
Można ustanawiać odrębną własność lokali we wszelkich typach budynków.
2) WSPÓŁWŁASNOŚĆ
WŁAŚCICIELOWI LOKALU przysługuje UDZIAL W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ (nieruchomość wspólną stanowi
grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali). UDZIAŁ odpowiada
STOSUNKOWI POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ LOKALU do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali.
Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w UŻYTKOWANIE WIECZYSTE, przedmiotem wspólności
jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania
wieczystego.
Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokalu – są to prawa
związane (mamy do czynienia z współwłasnością przymusową – rodzaj współwłasności ułamkowej).
60. POJĘCIE LOKALU, SKŁADNIKI NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ
LOKAL MIESZKALNY – przeznaczony na stały pobyt ludzi w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych .
LOKAL O INNYM PRZEZNACZENIU - wszelakie niemieszkalne lokale użytkowe (np. piekarnia, kancelaria).
Warunek samodzielności lokalu – „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb”.
Spełnienie warunku samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio
nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym
wyodrębniono dany lokal (w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż) zwane pomieszczeniami
przynależnymi.
NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA – grunt, na którym wzniesiono budynek oraz wspólne części budynku (np.
fundamenty, dachy, mury, klatki schodowe, korytarze, bramy, wspólne centralne ogrzewanie, wspólne
wodociągi, kanalizacje, instalacje elektryczne).
37
61. USTANOWIENIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU
a.
UMOWA – najczęściej: umowa zawierana przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. Umowne
ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić:
a.
W trybie sprzedaży, darowizny.
b.
W wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie
domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i
przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę.
c.
Dla zniesienia współwłasności – niejako podział nieruchomości poprzez ustanowienie
odrębnej własności poszczególnych lokali. Zachowana zostaje jedynie przymusowa
współwłasność nieruchomości wspólnej.
d.
UMOWA o ustanowienie odrębnej własności lokalu – AKT NOTARIALNY. Do powstania tej
własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
e.
UMOWA DEWELOPERSKA – deweloper (przedsiębiorca) zobowiązuje się, za zapłatą ceny, do
wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu (lub przeniesienia własności
nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym).
f.
SPÓŁDZIELCZA UMOWA DEWELOPERSKA – z członkiem spółdzielni ubiegającym się o
ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu.
Umowa ta (…) powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o
ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu.
b.
JEDNOSTRONNA CZYNNOŚĆ PRAWNA – właściciel nieruchomości może ustanowić odrębną własność
lokalu dla siebie na mocy jednostronnej czynności prawnej.
c.
ORZECZENIE SĄDU podejmowane w postępowaniu (nieprocesowym) o zniesienie współwłasności.
62. WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA WŁAŚCICIELI LOKALI
Jest to organizacyjny stosunek podmiotowy zachodzący pomiędzy właścicielami lokali.
Ogół właścicieli, których lokalu wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (6 WłLokU)
– przysługuje jej zdolność prawna oraz zdolność sądowa (zalicza się je do ułomnych osób prawnych).
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a
każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (17 WłLokU).
Wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege, ilekroć następuje ustanowienie odrębnej własności lokali (nie trzeba
żadnego aktu założycielskiego ani statutu). Już przy pierwszym wyodrębnieniu mamy wspólnotę mieszkaniową
złożoną z „dotychczasowego właściciela nieruchomości” jako właściciela niewyodrębnionych jeszcze lokali.
63. PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI LOKALI
a.
Właściciele lokali są UPRAWNIENI do posiadania, korzystania z lokalu i rozporządzania swoim prawem
własności. Ponadto, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej,
zgodnie z jej przeznaczeniem.
b.
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej
utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich
udziałów.
38
c.
W takim samym stosunku właściciele lokalów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
d.
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal
w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystanie przez
innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (13|1 WłLokU).
64. ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w
formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć
zarząd osobie fizycznej albo prawnej (18|1 WłLokU).
Jeżeli brak umowy – reguły ustawowe:
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela
nie jest większa niż 7, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy KC i KPC o
współwłasności (19 WłLokU).
Zarządzanie nieruchomością odbywa się tu wg modelu zarządu ustawowego z przewidzianymi tam
możliwościami ustanowienia zarządu sądowego.
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż 7, właściciele lokali są
zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu. Członkiem zarządu może
być zarówno właściciel lokalu, jak i osoba nienależąca do grona właścicieli lokali (20|1 WłLokU).
Zarząd jest organem wspólnoty mieszkaniowej, kieruje jej sprawami i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w
stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (21|1 WłLokU). Czynności zwykłego zarządu
podejmuje samodzielnie, do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest
uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.
Uchwały są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;
część głosów może być zebrana tak, a część tak. Uchwały zapadają większością głosów.
65. SYTUACJA PRAWNA GRUNTU POD BUDYNKIEM, W KTÓRYM WYODRĘBNIONO WŁASNOŚĆ LOKALI
Grunt stanowi (razem z wspólnymi częściami budynku) część nieruchomości wspólnej.
WŁAŚCICIELOWI LOKALU przysługuje UDZIAL W NIERUCHOMOŚCI. UDZIAŁ odpowiada STOSUNKOWI
POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ LOKALU do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali.
Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w UŻYTKOWANIE WIECZYSTE, przedmiotem wspólności
jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania
wieczystego.
Generalnie nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokalu –
są to prawa związane (mamy do czynienia z współwłasnością przymusową – rodzaj współwłasności ułamkowej)
ALE CHARAKTER PRZEDMIOTU WSPÓŁWŁASNOŚCI PRZYMUSOWEJ ma wyłącznie GRUNT „niezbędny” do
korzystania z budynku – w pozostałym zakresie można dokonać zniesienia współwłasności:
Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność
lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej (…) niezbędnej do korzystania z niego,
współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości (5|1 WłLokU).
Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej przypada właścicielom odrębnych lokali oraz
dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale.
39
66. USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI – ZASADY OGÓLNE
Ustawa reguluje aspekty dotyczące gospodarki nieruchomościami, w szczególności zasady:








gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek
samorządu terytorialnego;
podziału nieruchomości;
scalania i podziału nieruchomości;
pierwokupu nieruchomości;
wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości;
udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej;
wyceny nieruchomości;
działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.
Przepisów ustawy nie można stosować w przypadku nieruchomości, które służą wykonywaniu zadań przez
placówki zagraniczne Rzeczypospolitej Polskiej.
40
Część III.
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
41
Rozdział XII. Geneza, funkcja i przyszłość prawa użytkowania wieczystego
Rozdział XIII. Przedmiot, treść i charakter prawa użytkowania wieczystego
67. PRZEDMIOT UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
Według KC:
Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast.
Grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i
przekazane do realizacji zadań jego gospodarki.
Grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty
Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Według ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomości gruntowe stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich
związków (bo przepisy dotyczące jednostek samorządu terytorialnego stosuje się odpowiednio do ich związków).
Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami jest późniejsza i szczególna – należy uznać, że przedmiotem
użytkowania wieczystego mogą być wszelkie grunty skarbowe, także te położone poza granicami miasta i
nieprzekazane do realizacji zadań miasta, innymi słowy: WSZELKIE GRUNTY SKARBOWE I SAMORZĄDOWE, BEZ
WZGLĘDU NA ICH POŁOŻENIE GEOGRAFICZNE ORAZ PRZEZNACZENIE.
Grunty stanowiące własność innych osób prawnych lub fizycznych nie mogą stanowić przedmiotu
użytkowania wieczystego.
Nie można oddawać w użytkowanie wieczyste skarbowych gruntów rolnych pod rządem ustawy o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
„Nieruchomości gruntowe” – „grunt wraz z częściami, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny
przedmiot własności” (przedmiotem użytkowania wieczystego nie mogą być nieruchomości budynkowe i
lokalowe).
Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą
położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń (31 GospNierU).
68. CHARAKTER PRAWNY UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
Jest PRAWEM RZECZOWYM POŚREDNIM między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Jest
PRAWEM NA RZECZY CUDZEJ, tak jak ograniczone prawa rzeczowe, jednak JEGO TREŚĆ I OCHRONA ZBLIŻA JE DO
PRAWA WŁASNOŚCI.
ODPŁATNY charakter – użytkownik uiszcza opłatę roczną. Wysokość określa się na początku, w umowie o oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste oraz podlega ona sukcesywnej aktualizacji w trybie określonym w GospNierU,
w razie zmiany wartości nieruchomości.
TERMINOWY charakter – oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat (wyjątkowo, gdy cel
gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga 99 lat, można na okres krótszy, minimalnie 40 lat).
42
W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego terminu użytkownik wieczysty może żądać jego
przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny
interes społeczny.
W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu (…)
w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych
granicach może swoim prawem rozporządzać (233 KC).
[Granice własności: ustawy, zasady współżycia społecznego, społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa;
granice użytkowania wieczystego: ustawy, zasady współżycia społecznego, umowa o oddanie gruntu].
Użytkownik wieczysty może prawem rozporządzać – w granicach przeznaczenia, terminu, odpłatności itd.
Rozporządzenie może przybrać postać przeniesienia prawa użytkowania wieczystego (stosuje się odpowiednio
przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości – wymagany jest również konstytutywny wpis do księgi
wieczystej).
Uprawnienie do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego obejmuje także możliwość ustanowienia na
nim ograniczonych praw rzeczowych: hipoteki, użytkowania prawa, służebności.
69. ZWIĄZANE Z UŻYTKOWANIEM WIECZYSTYM PRAWO ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI BUDYNKÓW
Użytkownikowi wieczystemu przysługuje odrębna (od gruntu) własność budynków wzniesionych przez niego lub
nabytych (kupionych) podczas ustanawiania użytkowania wieczystego gruntu – własność ta jest prawem
związanym z użytkowaniem wieczystym (235|2 KC).
Skutkiem tego odrębna własność budynku gaśnie wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego – odrębna
własność budynku nie może być samoistnym przedmiotem rozporządzeń. Z drugiej strony, rozporządzenie
prawem użytkowania wieczystego obejmuje ex lege znajdujące się na użytkowanym gruncie budynki stanowiące
własność użytkownika wieczystego.
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek
samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność (235|1
zd. 1 KC).
To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi
przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (235|1 zd. 1 KC).
70. POWSTANIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
TRÓJSTOPNIOWA PROCEDURA:
1) WYŁONIENIE NABYWCY (użytkownika wieczystego) – tryb określony w GospNierU i właściwym
rozporządzeniu wykonawczym – zasadniczo tryb przetargowy, jedynie wyjątkowo jest dopuszczalne
rozporządzenie bezprzetargowe (wówczas ustawodawca wskazuje osoby uprawnione do nabycia
nieruchomości).
PODSTAWA DO ZAWARCIA UMOWY – protokół z przetargu. Ustalonemu w protokole nabywcy
przysługuje ROSZCZENIE O ZAWARCIE UMOWY ustanawiającej użytkowanie wieczyste.
2) Zawarcie UMOWY O ODDANIE GRUNTU W UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
a.
Odpowiednio stosuje się przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, a więc:
i. ZAKAZ rozporządzeń warunkowych.
ii. TERMINOWY charakter użytkowania wieczystego.
iii. FORMA aktu notarialnego.
43
b.
DO ISTOTNYCH POSTANOWIEŃ należy:
i. Oznaczenie NIERUCHOMOŚCI oddawanej w użytkowanie wieczyste (powinno
zawierać dane o jej położeniu, sposobie korzystania i powierzchni).
ii. Oznaczenie SPOSOBU KORZYSTANIA z nieruchomości. Gdy mówimy o gruncie
przeznaczonym pod zabudowę – OKREŚLENIE RODZAJU INWESTYCJI:
1.
ścisłe określenie rodzaju budynków lub innych urządzeń oraz
2.
terminu rozpoczęcia i zakończenia robót, oraz
3.
warunków i terminu odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki
budynków/urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego.
iii. Oznaczenie TERMINU użytkowania wieczystego (zasadniczo 99 lat).
iv. Ustalenie OPŁAT (pierwszej i następnych rocznych) z tytułu użytkowania wieczystego.
3) WPIS prawa użytkowania wieczystego DO KSIĘGI WIECZYSTEJ – konstytutywny wymóg wpisu do księgi
wieczystej.
71. WYGAŚNIĘCIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
1) UPŁYW zastrzeżonego terminu końcowego.
2) KONFUZJA – zlanie się w jednej osobie prawa użytkowania wieczystego i prawa własności
nieruchomości).
3) UMOWNE ROZWIĄZANIE stosunku użytkowania wieczystego, w razie ZRZECZENIA SIĘ PRAWA
użytkowania wieczystego przez państwową lub samorządową osobę prawną na rzecz Skarbu Państwa
lub jednostki samorządu terytorialnego.
4) WYWŁASZCZENIE PRAWA użytkowania wieczystego.
5) PRZYMUSOWE ROZWIĄZANIE użytkowania wieczystego z powodu korzystania z gruntu w sposób
oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew
umowie użytkownik nie wniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
a.
Właścicielowi (Skarbowi Państwa lub JST) przysługuje wtedy roszczenie o rozwiązanie umowy
(podlega zaspokojeniu w trybie oświadczenia woli użytkownika wieczystego, a w razie jego
odmowy – w trybie orzeczenia sądowego).
SKUTKI WYGAŚNIĘCIA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO:
1) Utrata dotychczasowych uprawnień do korzystania z gruntu i rozporządzania przysługującym prawem.
2) Utrata prawa własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie (konsekwencja związania
odrębnej własności budynków z prawem użytkowania wieczystego).
3) Wygaśnięcie użytkowania wieczystego na skutek upłynięcia czasu lub rozwiązania umowy –
użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wniesione przez niego lub nabyte na
własność budynki i inne urządzenia. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom
umowy wynagrodzenie nie przysługuje.
4) Wygaśnięcie ustanowionych na użytkowaniu wieczystym obciążeń.
72. NABYCIE PRAWA WŁASNOŚCI GRUNTU PRZEZ UŻYTKOWNIKA WIECZYSTEGO
1) Umowny tryb sprzedaży – ale „nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być
sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu”.
44
2) PRZYMUSOWY TRYB PRZEKSZTAŁCENIA prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (nabycie
własności gruntu przy jednoczesnym wygaśnięciu użytkowania wieczystego).
a.
Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy z 29.7.2005 o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności użytkownikami wieczystymi nieruchomości
zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonymi pod
tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem
przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności.
b.
Z tym żądaniem mogą wystąpić osoby fizyczne i osoby prawne, będące właścicielami lokali,
których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz
spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
c.
Warunkiem zachowania roszczenia było jednak dochowanie wymaganego terminu
(31.12.2012). Zaspokojenie roszczenia w drodze decyzji
wydanej przez starostę
(nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa) lub wójta (burmistrza, prezydenta
miasta – nieruchomości stanowiące własność JST).
d.
Przekształcenie jest ODPŁATNE – opłata z tytułu przekształcenia prawa, wysokość określa się w
decyzji.
45
Część IV.
OGRANICZONE PRAWA
RZECZOWE
46
Rozdział XV. Ograniczone prawa rzeczowe – przepisy ogólne
73. NUMERUS CLAUSUS OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Ograniczonymi prawami rzeczowymi są:





Użytkowanie
Służebność
Zastaw
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (od 2007 wykluczone jest już ustanowienie takiego prawa
do lokalu; funkcjonują nadal prawa wcześniej ustanowione).
Hipoteka
Są to prawa na rzeczy cudzej. Polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy, przysługujących
w zwykłych warunkach właścicielowi. W takim znaczeniu stanowią obciążenia prawa własności.
Użytkowanie, służebność i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu polegają na korzystaniu w oznaczonym
zakresie z cudzej rzeczy.
Zastaw i hipoteka – brak uprawnień do korzystania z rzeczy; chroniony interes osoby uprawnionej polega na tym,
że może on zaspokoić swoją wierzytelność z obciążonej rzeczy.
74. PRZEDMIOT OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Zasadniczo przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy (w rozumieniu 45 KC), dokładniej:
UŻYTKOWANIE – jedynie ono ma charakter uniwersalny – może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak też
nieruchomości. W praktyce przeważa użytkowanie nieruchomości.
ZASTAW – może obciążać jedynie rzeczy ruchome.
POZOSTAŁE (służebności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka) obciążają wyłącznie
nieruchomości.
Jednak wyjątkowo – z mocy przepisu szczególnego – spotykamy wybrane postacie ograniczonych praw
rzeczowych obciążających inne prawa majątkowe. Dopuszcza się mianowicie:





Użytkowanie praw
Zastaw na prawach
Hipotekę na użytkowaniu wieczystym
Hipotekę na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
Hipotekę na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką
Są to jedynie formy uboczne względem podstawowych postaci praw na rzeczach: użytkowania rzeczy, zastawu
na rzeczach ruchomych, hipoteki na nieruchomościach.
75. SAMOISTNE I AKCESORYJNE ORAZ ZWIĄZANE OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE
Samoistny (niezależny) byt prawny mają użytkowanie oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ich
ustanowienie oraz dalsze istnienie jest niezależne od jakiegokolwiek innego prawa.
Akcesoryjny charakter mają zastaw i hipoteka – służą zabezpieczeniu wierzytelności. Wygasają – pomijając
wyjątki – wraz z wygaśnięciem zabezpieczonej wierzytelności. Nie dają uprawnienia do korzystania z rzeczy.
Służebności gruntowe – ograniczone prawo rzeczowe związane z własnością nieruchomości władnącej ustanowiona służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej.
47
Służebności przesyłu – są prawami związanymi z prowadzeniem przedsiębiorstwa przesyłowego.
Służebność osobista – ma wszelkie cechy samoistnego prawa rzeczowego (argument z 296 KC).
76. POWSTANIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
1) UMOWA między właścicielem rzeczy obciążonej i nabywcą prawa.
a.
FORMA
i. Poza wyjątkami, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się
odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Jednakże do ustanowienia
ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o
niedopuszczalności warunku lub terminu.
ii. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który
prawo ustanawia, nie dla oświadczenia kontrahenta, który oświadcza wolę nabycia
prawa (może swoje oświadczenie złożyć nawet przez czynności dorozumiane).
b.
TREŚĆ – rodzaj i treść ustanawianego prawa. Strony nie mogą zmienić ustawowej treści i
charakteru właściwego prawa :
i. Muszą jednak uzgodnić SZCZEGÓŁY, np. treść służebności – możemy mieć służebność
czerpania wody ze studni sąsiada bez ograniczeń lub w określonej porze dnia; prawo
przechodu dowolną trasą lub ściśle wyznaczoną itp.
ii. Zakres UŻYTKOWANIA może być ograniczony – np. ograniczenie wykonywania
użytkowania do ogródka przydomowego z wyłączeniem pobierania pożytków z lasu.
iii. HIPOTEKA – konieczne jest umowne określenie jej wysokości
c.
Nabycie ograniczonego prawa rzeczowego następuje solo consensu z mocy zobowiązującorozporządzającej umowy o ustanowieniu prawa.
i. Ale dla ustanowienia ZASTAWU konieczne jest jeszcze wydanie rzeczy a do
ustanowienia HIPOTEKI – wpis do księgi wieczystej.
d.
ZASADA PRZYCZYNOWOŚCI – jeżeli ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego następuje
dla wykonania uprzedniego zobowiązania, ważność umowy zależy od istnienia tego
zobowiązania.
2) EX LEGE
a.
SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na
korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
b.
ZASTAW USTAWOWY – stosuje się do niego ogólne przepisy do zastawu na rzeczach
ruchomych.
3) ORZECZENIE SĄDOWE (konstytutywne) – musi być szczególne upoważnienie ustawodawcy.
a.
SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ
b.
SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA niezbędna z powodu przekroczenia granic gruntu przy budowie
c.
SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA ustanawiana przy podziale gruntu (zniesieniu współwłasności) – z
zasady chodzi o służebność drogi koniecznej.
4) DECYZJA ADMINISTRACYJNA (rzadko) – przede wszystkim ograniczenie cudzego prawa własności w
trybie wywłaszczenia (zwłaszcza ustanowienie niezbędnych służebności gruntowych). „Wywłaszczenie
nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa
użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości” (112|2 GospNierU).
48
77. FORMA UMOWY O USTANOWIENIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Poza wyjątkami, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o
przeniesieniu własności. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie
stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu.
Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia, nie dla
oświadczenia kontrahenta, który oświadcza wolę nabycia prawa (może swoje oświadczenie złożyć nawet przez
czynności dorozumiane).
78. ZMIANA TREŚCI OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
1) UMOWA
a. Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między
uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze
wieczystej, wpis do tej księgi (248|1 KC).
b. Jeżeli zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej
osoby. Oświadczenie powinno być złożone jednej ze stron (248 KC).
c.
FORMA – brak szczególnej. Jeżeli umowa o ustanowieniu prawa – forma pisemna, zmiana też
forma pisemna ad probationem. Jeżeli treść prawa jest wpisana do księgi wieczystej – zmiana:
sporządzenie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.
2) ORZECZENIE SĄDOWE – wyjątkowo (np. jest taka możliwość w przypadku służebności).
79. PRZENIESIENIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między
uprawnionym i nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do księgi, chyba że przepis
szczególny stanowi inaczej (245*1KC).
UŻYTKOWANIE i SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTE – niezbywalne.
SPÓLDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU – zbywalne bez ograniczeń.
SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA – może być zbyta jedynie jako prawo związane z własnością nieruchomości władnącej.
SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU – wraz ze zbyciem przedsiębiorstwa przesyłowego.
ZASTAW i HIPOTEKA – nie mogą być przeniesione bez przelewu zabezpieczonej wierzytelności.
80. PIERWSZEŃSTWO OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Kolizja ograniczonych praw rzeczowych – wykonywanie jednego prawa odbywa się z uszczerbkiem dla innego.
HIERARCHIA:
1) Prawo wpisane do KSIĘGI WIECZYSTEJ – pierwszeństwo przed nieujawnionym w takiej księdze (nie ma
znaczenia czas ustanowienia tych kolidujących praw).
2) Jeżeli oba prawa są wpisane do księgi wieczystej – o pierwszeństwie rozstrzyga CHWILA ZŁOŻENIA
WNIOSKU O WPIS (od wtedy wpis ma moc wsteczną, od wtedy liczą się skutki dokonanego wpisu).
a.
PRAWA WPISANE na podstawie wniosków złożonych RÓWNOCZEŚNIE mają równe
pierwszeństwo.
49
b.
Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej,
właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z nim dla innego prawa.
c.
Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w
księdze wieczystej.
3) ZASADA PRIOR TEMPORE POTIOR IURE – „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą
rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego
wcześniej” (249|1 KC). Nie uchybia to przepisom odmiennym.
ZMIANA PIERWSZEŃSTWA
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione poprzez umowę pomiędzy tym, czyje prawo
ma ustąpić pierwszeństwa, a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo.
Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest wpis.
Zmiana pierwszeństwa nie narusza praw mających pierwszeństwo niższe niż prawo ustępujące pierwszeństwa, a
wyższe niż prawo, które uzyskuje pierwszeństwo (250|1 zd. 2 KC).
81. WYGAŚNIĘCIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
1) ZRZECZENIE SIĘ PRAWA – (jednostronne) oświadczenie powinno być złożone właścicielowi rzeczy
obciążonej (246|1). ALE jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej,
do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej (246|2 KC).
2) KONFUZJA – zjednoczenie w jedne osobie prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego.
3) INNE ŹRÓDŁA:
a.
TERMIN – jeżeli ostało ustanowione z zastrzeżeniem terminu końcowego
b.
ŚMIERĆ UPRAWNIONEGO – użytkowanie i służebności osobiste
c.
EX LEGE na skutek NIEWYKONYWANIA PRZEZ 10 LAT – użytkowanie i służebności gruntowe
d.
WYGAŚNIĘCIE WIERZYTELNOŚCI zabezpieczonej hipoteką – powoduje wygaśnięcie hipoteki,
chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Podobnie ZASTAW.
e.
KONSTYTUTYWNE ORZECZENIE SĄDOWE – służebności gruntowe
f.
WYWŁASZCZENIE ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.
82. OCHRONA OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Do ochrony praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (251 KC) – odwołanie do
przepisów o roszczeniu windykacyjnym i negatoryjnym. Jednak np. w odniesieniu do hipoteki nie da się tego
”odpowiednio stosować” (to jest tak specyficzne prawo; odnośnie hipoteki ustawa o KW i hipotece ustanawia
własne środki ochrony hipoteki).
Generalnie możliwe jest stosowanie do ochrony ograniczonych praw rzeczowych roszczenia odpowiadającego
treścią roszczeniu windykacyjnemu, jeżeli dokonano naruszenia prawa poprzez wyzucie uprawnionego z
posiadania rzeczy (dotyczyć to może użytkowania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zastawu
oraz niektórych postaci służebności – zwłaszcza służebności mieszkania).
W tych samych wypadkach oraz w wypadku dalszych postaci służebności może też zachodzić potrzeba stosowania
roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń, wzorowanego na actionis
negatoriae.
50
Rozdział XVI. Użytkowanie
83. UŻYTKOWANIE – POJĘCIE I RODZAJE
UŻYTKOWANIE polega na obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków (252 KC).
Prawo to powinno być wykonywane zgodnie z wymaganiami PRAWIDŁOWEJ GOSPODARKI.
Charakter OSOBISTY i NIEZBYWALNY.
Użytkowanie przez osoby fizyczne – funkcja ALIMENTACYJNA.
Wyróżniamy:



Użytkowanie przez osoby fizyczne
Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne
Inne wypadki użytkowania (użytkowanie przez inne niż powyższe osoby prawne).
84. OBOWIĄZKI STRON
a.
Nie obejmuje uprawnienia do pobierania „INNYCH DOCHODÓW” z rzeczy, które nie stanowiłyby
pożytków rzeczy w rozumieniu 53|1 i 2 KC.
b.
Po WYGAŚNIĘCIU użytkowania użytkownik jest obowiązany ZWRÓCIĆ rzecz właścicielowi w takim stanie,
w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania.
c.
W STOSUNKACH WZAJEMNYCH użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej
gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy (podatki, inne ciężary publiczne).
d.
Właściciel nie ma obowiązku CZYNIĆ NAKŁADÓW na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie
poczynił, może żądać od użytkownika ich ZWROTU według przepisu o prowadzeniu cudzych spraw bez
zlecenia.
e.
NAPRAWY – użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym
korzystaniem z rzeczy (remonty bieżące, naprawa samochodu). O potrzebie INNYCH NAPRAW I
NAKŁADÓW powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych
robót (remont generalny budynku).
f.
Jeżeli użytkownik poczynił NAKŁADY, co do których NIE BYŁ ZOBOWIĄZANY, stosuje się odpowiednio
przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
85. USTANOWIENIE UŻYTKOWANIA
Następuje TYLKO poprzez UMOWĘ. Nie można nabyć prawa użytkowania w trybie zasiedzenia ani w trybie
konstytutywnego orzeczenia sądowego (inną kwestią jest stwierdzenie w trybie 64 KC obowiązku złożenia
oświadczenia woli o ustanowieniu prawa użytkowania) ani w trybie decyzji administracyjnej (wyjątek dotyczy
ustanawiania ograniczeń prawa własności nieruchomości w trybie wywłaszczania – w tym trybie jednak następuje
raczej ustanowienie koniecznych służebności gruntowych).
Strony mają swobodę określenia TERMINU KOŃCOWEGO dla ustanowionego użytkowania (z braku oznaczenia
terminu użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią).
Można w umowie określić ODPŁATNOŚĆ.
ZAKRES UŻYTKOWANIA można ograniczyć przez WYŁĄCZENIE oznaczonych POŻYTKÓW RZECZY. Ponadto
wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części.
51
86. PRZEDMIOT UŻYTKOWANIA
RZECZY, zarówno ruchome, jak i nieruchomości. Wiodące znaczenie ma użytkowanie nieruchomości.
Użytkowanie obciąża w całości oznaczoną rzecz, rozciąga się też bez wyjątków na jej części składowe oraz – z
braku odmiennego postanowienia umownego – na jej przynależności.
Zasadniczo, przedmiotem użytkowania są niezużywalne rzeczy oznaczone co do tożsamości.
Specyficznym przedmiotem użytkowania może być „zespół środków produkcji” (np. środku produkcji
przedsiębiorstwa, inwentarz gospodarstwa rolnego) – jeżeli użytkowanie obejmuje określony zespół środków
produkcji, użytkownik może w granicach prawidłowej gospodarki zastępować poszczególne składniki innymi.
Włączone w ten sposób składniki stają się własnością właściciela użytkowanego zespołu środków produkcji
(257|1 KC).
UŻYTKOWANIE PRAW – przedmiotem użytkowania mogą być także prawa; do użytkowania na prawie stosuje się
odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy. Co do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się
odpowiednio przepisy o PRZENIESIENIU tego prawa. Przedmiotem mogą tu być m.in. wierzytelności, akcje,
obligacje. Można pobierać pożytki prawa.
87. UŻYTKOWANIE NIEPRAWIDŁOWE
Jeżeli użytkowanie obejmuje pieniądze lub rzeczy oznaczone co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą
wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem. Po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu według
przepisów o zwrocie pożyczki.
Właściciel może odmówić wydania przedmiotów objętych użytkowaniem nieprawidłowym dopóki nie trzyma
odpowiedniego zabezpieczenia (270 KC – nie trzeba ważnych powodów).
88. UŻYTKOWANIE PRZEZ OSOBY FIZYCZNE
Funkcja ALIMENTACYJNA. WYGASA najpóźniej ZE ŚMIERCIĄ osoby fizycznej.
a)
Użytkownik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (267|1
KC) – wyłączenie gospodarczej, inwestycyjnej eksploatacji rzeczy. WYJĄTEK:
b) Użytkownik gruntu może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do wydobywania kopalin,
z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i górniczego (267|2 KC). ALE:
c)
Przed przystąpieniem do robót użytkownik powinien w odpowiednim terminie zawiadomić właściciela
o swym zamiarze. Jeżeli zamierzone urządzenia zmieniałyby przeznaczenie gruntu albo naruszały
zasady prawidłowej gospodarki, właściciel może żądać ich zaniechania albo zabezpieczenia roszczenia
o naprawienie szkody (267|3 KC).
d) Użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca (268
KC – m.in. oświetlenie elektryczne, gaz, telefon i inne podobne).
e)
Właściciel może z ważnych powodów żądać od użytkownika zabezpieczenia, wyznaczając odpowiedni
termin. Po nim może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy (269|1 KC).
89. UŻYTKOWANIE PRZEZ ROLNICZE SPÓŁDZIELNIE PRODUKCYJNE
PRODUKCYJNE PRZEZNACZENIE użytkowania; przedmiot: GRUNTY. 2 rodzaje:
a.
Użytkowanie gruntów stanowiących WŁASNOŚĆ SKARBU PAŃSTWA
a.
Rolnicza spółdzielnia produkcyjna może zmienić przeznaczenie użytkowanych gruntów albo
naruszyć ich substancję, chyba że w decyzji zastrzeżono inaczej.
52
b.
Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnią produkcyjną na gruncie Skarbu
Państwa stanowią własność spółdzielni, chyba że w decyzji zastrzeżono że mają się stać
własności Skarbu Państwa.
c.
Jeżeli rolniczej spółdzielni produkcyjnej zostaje przekazany do użytkowania zabudowany grunt
Skarbu Państwa, przekazanie budynków może nastąpić albo do użytkowania, albo na własność
– stosuje się odpowiednio do drzew i innych roślin.
i. Ta odrębna własność jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu – niezbywalne
prawo własności (niezbywalne jest bowiem nadrzędne prawo użytkowania gruntu).
b.
Użytkowanie WKŁADÓW GRUNTOWYCH wniesionych przez CZŁONKÓW SPÓŁDZIELNI
a.
WKŁAD gruntowy – grunty oraz budynki lub ich części i inne urządzenia trwale z gruntem
związane, znajdujące się na tych gruntach w chwili ich wniesienia.
b.
Użytkowanie wkładów przez spółdzielnię jest ODPŁATNE
c.
Jeżeli statut spółdzielni ani umowa z członkiem inaczej nie postanawia, spółdzielnia nabywa z
chwilą przejęcia wniesionych przez członków wkładów gruntowych ich użytkowanie.
d.
Statut może postanawiać, że – gdy wymaga tego prawidłowe wykonanie zadań spółdzielni –
przysługuje jej uprawnienie do zmiany przeznaczenia wkładów gruntowych oraz uprawnienie
do naruszania ich substancji albo jedno z tych uprawnień.
e.
Budynki i inne urządzenia wzniesione przez spółdzielnię na gruncie stanowiącym wkład stają
się jej własnością.
f.
Budynki wzniesione przez członka spółdzielni, a wnoszone do majątku spółdzielni wraz z
gruntem stanowią przedmiot użytkowania spółdzielni.
g.
WYGAŚNIĘCIE użytkowania wkładu gruntowego – USTANIE stosunku CZŁONKOSTWA.
90. INNE WYPADKI UŻYTKOWANIA
Użytkowanie wszelkich gruntów (publicznych i prywatnych) przysługujące wszelkim osobom prawnym (oprócz
użytkowania rolniczych spółdzielni produkcyjnych).
Stosuje się przepisy ogólne o użytkowaniu oraz odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
91. UŻYTKOWANIE W RAMACH TIMESHARINGU
Umowa timeshare – konsument odpłatnie nabywa prawo do korzystania w okresach wskazanych w umowie z
co najmniej jednego miejsca zakwaterowania (na okres dłuższy niż rok).
Ustawodawca nie określił z początku istoty prawnej tej umowy pozostawiając stronom sięganie do
odpowiadającej im postaci prawa podmiotowego. Można tu rozważać formę użytkowania, służebności, a
spośród praw względnych – formę najmu.
Później ustawodawca – preferując użytkowanie – wprowadził korektę: wykluczył stosowanie wobec
timesharingu niektórych przepisów o użytkowaniu. Tak więc:
Użytkowanie w ramach timesharingu jest zbywalne i podlega dziedziczeniu. Nie obowiązuje zasada, że wygasa
na skutek niewykonywania przez 10 lat. Nie stosuje się zasad dotyczących rozkładu ciężarów pomiędzy
użytkownikiem a właścicielem rzeczy.
53
Rozdział XVII. Służebności
92. SŁUŻEBNOŚCI – POJĘCIE I RODZAJE
Służebność jest obciążeniem cudzej NIERUCHOMOŚCI mającym na celu zwiększenie użyteczności innej
nieruchomości albo też zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej.
Wyróżniamy służebności:
 GRUNTOWE – nieruchomość można obciążyć na rzecz KAŻDOCZESNEGO .właściciela innej
nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że:
o
właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości
obciążonej (służebności CZYNNE), bądź na tym, że:
o
właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w
stosunku do niej określonych działań (służebności BIERNE), bądź na tym, że:
o
właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które
mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i
wykonywaniu własności (BIERNE, jw.).
 OSOBISTE – j.w. z tym, że nieruchomość jest obciążona na rzecz osoby fizycznej.
 PRZESYŁU – obciążenie nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy w celu wybudowania i korzystania z
urządzeń przesyłowych.
93. USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI
1) UMOWA
a.
Zarówno służebności gruntowe, osobiste jak i przesyłu.
b.
Oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej – akt notarialny. Jest to podstawa
wpisu do księgi wieczystej, wpis ten ma jednak tylko deklaratoryjny charakter.
c.
Nabycie służebności następuje solo consensu mocą umowy zobowiązująco-rozporządzającej.
d.
Jeżeli ustanowienie służebności następuje dla wykonania uprzedniego zobowiązania (causa
solvendi), ważność zawieranej umowy zależy od istnienia tego zobowiązania.
2) EX LEGE
a.
SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na
korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
3) ORZECZENIE SĄDOWE (konstytutywne; postępowanie nieprocesowe) – musi być szczególne
upoważnienie ustawodawcy.
a.
SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ – „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do
drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel
może żądać od właściciela gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej
służebności drogowej” (145|1 KC).
b.
SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA niezbędna z powodu przekroczenia granic gruntu przy budowie
c.
SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA ustanawiana przy podziale gruntu (zniesieniu współwłasności) – z
zasady chodzi o służebność drogi koniecznej.
4) DECYZJA ADMINISTRACYJNA (rzadko) – przede wszystkim ustanowienie niezbędnych służebności
gruntowych w trybie wywłaszczenia. „Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub
54
ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa
rzeczowego na nieruchomości” (112|2 GospNierU).
94. UTRZYMANIE URZĄDZEŃ NIEZBĘDNYCH DO WYKONYWANIA SŁUŻEBNOŚCI
W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciąża
właściciela nieruchomości władnącej (289|1 KC) – np. utrzymywanie studni, mostu.
Jeżeli obowiązek utrzymania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel
odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista
współwłaścicieli jest solidarna (289|2 KC) – odpowiadają więc nie tylko rzeczowo ale całym majątkiem.
95. PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI
Podział nieruchomości WŁADNĄCEJ – służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych
przez podział; jednak gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości
obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych (290|1 KC).
Podział nieruchomości OBCIĄŻONEJ – służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych
przez podział; jednak gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele
pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności (290|2 KC).
Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania
służebności wymaga zmiany, sposób ten, w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd (290|2 KC).
96. ZMIANA TREŚCI LUB SPOSOBU WYKONYWANIA SŁUŻEBNOŚCI
Może nastąpić w trybie UMOWY (zawieranej przez właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej).
Ponadto (wyjątkowo) może nastąpić w PRZYMUSOWYM TRYBIE SĄDOWYM – „jeżeli po ustanowieniu służebności
gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za
wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby
niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej” (291 KC) – zmiana w tym trybie następuje ZA
WYNAGRODZENIEM dla właściciela nieruchomości władnącej.
97. WYGAŚNIĘCIE SŁUŻEBNOŚCI
1) ZRZECZENIE SIĘ PRAWA
2) KONFUZJA – zjednoczenie w jedne osobie prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego.
3) INNE ŹRÓDŁA:
a.
TERMIN – jeżeli ostało ustanowione z zastrzeżeniem terminu końcowego
b.
ŚMIERĆ UPRAWNIONEGO – służebności osobiste
c.
EX LEGE na skutek NIEWYKONYWANIA PRZEZ 10 LAT – służebności gruntowe;
i. „Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis
powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat
dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności” (293|2 KC).
d.
KONSTYTUTYWNE ORZECZENIE SĄDOWE – właściciel nieruchomości obciążonej może żądać
zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków
55
służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego
korzystania z nieruchomości władnącej (294 KC).
e.
DECYZJA ADMINISTRACYJNA - WYWŁASZCZENIE służebności.
98. OSOBISTA SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA
Uprawnionemu przysługuje tu uprawnienie do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości.
W praktyce służebność mieszkania najczęściej występuje w ramach treści prawa dożywocia.
Zakres służebności mieszkania określa UMOWA (minimalny zakres: 1 izba mieszkalna).
Mający służebność może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców
budynku (302|1 KC).
Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć
tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci
przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności (301|1 KC).
Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom,
rodzicom i małżonkowi (301|2 KC) – namiastka sukcesji mortis causa.
Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej
stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (302|2 KC).
56
Rozdział XVIII. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
99. TREŚĆ I CHARAKTER SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU
Współcześnie WYŁĄCZONO już możliwość ustanawiania tego prawa. Prawo to wcześniej było ustanawiane przez
spółdzielnie mieszkaniowe i nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało ustanowione.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ZBYWALNE, podlega DZIEDZICZENIU i EGZEKUCJI. Może być
obciążone HIPOTEKĄ. Obciąża CAŁĄ nieruchomość spółdzielczą.
Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego.
WYKLUCZONE są INNE ROZPORZĄDZENIA w postaci innych jeszcze obciążeń prawa – wykluczone jest
„użytkowanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu” czy ustanowienie „służebności mieszkania”
na tym prawie.
Na jego treść składają się 2 UPRAWNIENIA: prawo do KORZYSTANIA z lokalu oraz prawo do ROZPORZĄDZANIA
SWOIM PRAWEM, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu.
 Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. W razie chęci zmiany
przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy) potrzebna jest zgoda spółdzielni mieszkaniowej.
100. WYGAŚNIĘCIE SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU
Wg powszechnych zasad:
1) ZRZECZENIE SIĘ
2) KONFUZJA (zdarza się rzadko)
Wygaśnięcie prawa – spółdzielnia „odzyskuje” lokal i jest obowiązana uiścić uprawnionemu wartość rynkową
tego prawa.
101. WŁASNOŚCIOWE A LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU
„Lokatorskie” też uprawnia do korzystania z lokalu, nie jest jednak ograniczonym prawem rzeczowym, jest
NIEZBYWALNE, NIE PRZECHODZI na spadkobierców i NIE PODLEGA egzekucji.
Jest bliższe najmowi, w który się przekształca jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego lub
egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia
mieszkaniowa.
102. PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA DO LOKALU W PRAWO WŁASNOŚCI LOKALU
Na PISEMNE ŻĄDANIE uprawnionego po dokonaniu WYMAGANYCH SPŁAT spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć
z uprawnionym umowę o przeniesienie własności lokalu (wykup lokalu).
Odrębnie trzeba wspomnieć o istniejącej również możliwości przekształcenia spółdzielczego LOKATORSKIEGO
prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność lokalu w razie takiego żądania członka spółdzielni.
57
Rozdział XIX. Zastaw
103. ZABEZPIECZENIA OSOBISTE I RZECZOWE
Do zabezpieczeń osobistych zalicza się:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
Poręczenie
Gwarancję bankową
Weksel własny in blanco
Poręczenie wekslowe (aval)
Przelew wierzytelności na zabezpieczenie
Przystąpienie do długu
Nieodwołalne pełnomocnictwo
Do zabezpieczeń rzeczowych zalicza się:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
Przewłaszczenie na zabezpieczenie
Zastrzeżenie własności rzeczy sprzedanej
Zastaw
Hipotekę
Prawo zatrzymania
Kaucję
Blokadę środków pieniężnych
Zastaw i hipoteka – wiodące znaczenie.
104. POJĘCIE ZASTAWU
Rzeczowy środek zabezpieczenia wierzytelności.
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego
wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy (306|1 KC).
Identyczną funkcję pełni HIPOTEKA, z tym że przedmiotem prawa zastawu są jedynie rzeczy ruchome (oraz
zbywalne prawa) zaś przedmiotem hipoteki – nieruchomości oraz niektóre prawa na nieruchomości.
Za pomocą zastawu można zabezpieczać wszelkie wierzytelności, nie tylko pieniężne, a wśród pieniężnych – nie
tylko wierzytelności z tytułu pożyczek i kredytów.
105. UMOWNY ZASTAW ZWYKŁY
a.
Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem i wierzycielem oraz, z
zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie
trzeciej, na którą strony się zgodziły (307|1 KC).
b.
Jeżeli rzecz znajduje się w dzierżeniu wierzyciela, do ustanowienia zastawu wystarczy sama
umowa (307|2 KC).
c.
FORMA - zastaw jest skuteczny wobec wierzycieli zastawcy jeżeli umowa została zawarta na
piśmie z datą pewną.
d.
Umowa ustanowienia prawa zastawu – czynność prawna REALNA. W umowie określa się
przedmiot zastawu oraz zabezpieczoną wierzytelność.
e.
PRZEDMIOT – rzeczy ruchome i zbywalne prawa (np. wierzytelności, akcje)
58
106. ZASTAW REJESTROWY
a.
FORMA ALTERNATYWNA zastawu zwykłego. NIE WYMAGA realnej czynności wydania
zastawionej rzeczy wierzycielowi (zastawnikowi). TRZEBA za to wpisać umowę zastawu do
rejestru zastawów (jest JAWNY).
b.
Może być wykorzystywany do zabezpieczenia wszelkich wierzytelności przysługujących
dowolnym podmiotom.
c.
Do ustanowienia zastawu rejestrowego są wymagane umowa o ustanowienie tego zastawu
(umowa zastawnicza) między osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu
(zastawcą) a wierzycielem (zastawnikiem) oraz wpis do rejestru zastawów (2|1 ZastRejU).
d.
FORMA – pisemna ad solemnitatem.
e.
PRZEDMIOT – rzeczy ruchome i zbywalne prawa majątkowe, z wyjątkiem:
i. Praw mogących być przedmiotem hipoteki
ii. Wierzytelności na których ustanowiono hipotekę
iii. Statków morskich oraz statków w budowie mogących być przedmiotem hipoteki
morskiej
107. HIPOTEKA MORSKA
a.
Odmiana REJESTROWEGO ZASTAWU NA STATKACH
b.
PRZEDMIOT – statki wpisane do rejestru okrętowego oraz statki w budowie wpisane do
rejestru statków w budowie.
c.
Statki niewpisane do rejestru okrętowego mogą być objęte zastawem zwykłym.
d.
POWSTANIE - niezbędny jest wpis do rejestru okrętowego (wpis konstytutywny).
e.
FORMA OŚWIADCZENIAWOLI właściciela o ustanowienie na jego statku hipoteki morskiej –
pisemna z PODPISEM NOTARIALNIE POŚWIADCZONYM.
f.
Do hipoteki morskiej stosuje się odpowiednio, mimo że w istocie jest zastawem, przepisy prawa
cywilnego o hipotece.
108. ZASTAW USTAWOWY
a.
Np. posiadacz gruntu może zająć cudze zwierzę, które wyrządza szkodę na gruncie, jeżeli zajęcie
jest potrzebne dla zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody – uzyskuje na nim
ustawowe prawo zastawu..
b.
USTAWOWY ZASTAW NA STATKU – „PRZYWILEJ NA STATKU” – wierzycielom służy na
zabezpieczenie wierzytelności uprzywilejowanych ustawowe prawo zastawu na statku z
pierwszeństwem przed innymi wierzytelnościami, choćby zabezpieczonymi zastawem
wynikającym z umowy lub orzeczenia sądu (90|1 KM). (Lista wierzytelności uprzywilejowanych
– 91 KM).
c.
Stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie umownym
109. PRZYMUSOWY ZASTAW SKARBOWY
a.
Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego z tytułu zobowiązań podatkowych,
a także z tytułu zaległości podatkowych oraz odsetek za zwłokę przysługuje zastaw skarbowy
na wszystkich będących własnością podatnika oraz stanowiących współwłasność łączną
59
podatnika i jego małżonka rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, jeżeli
wartość poszczególnych rzeczy lub praw wynosi co najmniej 12 400 zł (41|1 OrdPU).
b.
POWSTAJE z dniem wpisu do rejestru zastawów skarbowych (są prowadzone przez
naczelników urzędów skarbowych).
c.
PRZEDMIOT – wszystkie rzeczy ruchome i zbywalne prawa majątkowe.
110. ZAKRES ZABEZPIECZENIA
Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej i warunkowej (306|2 KC).
Zastaw zabezpiecza także:



roszczenia o odsetki za ostatnie trzy lata przed zbyciem rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub
upadłościowym,
przyznane koszty postępowania w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części kapitału oraz
inne roszczenia o świadczenia uboczne, w szczególności roszczenie o odszkodowanie z powodu
niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania oraz o zwrot nakładów na rzecz (314 KC).
111. ZOBOWIĄZANIA STRON W STOSUNKU ZASTAWU
a)
ZASTAWNIK, któremu rzecz została wydana powinien czuwać nad jej zachowaniem stosownie do
przepisów o przechowaniu za wynagrodzeniem.
b) Po wygaśnięciu zastawu zastawnik powinien zwrócić rzecz.
c)
Jeżeli rzecz obciążona zastawem przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy,
pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń. Poza tym, zastawnik nie ma
prawa korzystania z rzeczy.
d) Jeżeli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio
przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
e)
Jeżeli rzecz obciążona zastawem zostaje narażona na utratę lub uszkodzenie, zastawca może żądać bądź
złożenia rzeczy do depozytu sądowego, bądź zwrotu rzeczy za jednoczesnym ustanowieniem innego
zabezpieczenia wierzytelności, bądź sprzedaży rzeczy – w razie sprzedaży zastaw przechodzi na uzyskaną
cenę, która powinna być złożona do depozytu sądowego.
f)
ZASTAWCA może korzystać z przedmiotu zastawu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem, jeżeli umowa nie stanowi inaczej. Powinien DBAĆ O ZACHOWANIE PRZEDMIOTU w
stanie nie gorszym niż wynikający z prawidłowego używania oraz jest OBOWIĄZANY umożliwić
zastawnikowi w wyznaczonym przez niego terminie ZBADANIE STANU PRZEDMIOTU zastawu
rejestrowego.
112. TRYB ZASPOKOJENIA WIERZYCIELA
W zakresie zastawu zwykłego – przepisy bezwzględnie obowiązujące. W zakresie zastawu rejestrowego oraz
hipoteki morskiej – przepisy względnie obowiązujące.
1) UMOWNY ZASTAW ZWYKŁY
a.
Następuje według przepisów o SĄDOWYM POSTĘPOWANIU EHZEKUCYJNY, – egzekucję
prowadzi komornik, dokonuje on sprzedaży (przeważnie licytacyjnej).
b.
ZASTAWNIKOWI przysługuje PIERWSZEŃSTWO zaspokojenia, chyba że przepis szczególny
ustanawia przywileje egzekucyjne dla innych wierzycieli.
60
c.
PODSTAWĘ egzekucji stanowi TYTUŁ WYKONAWCZY, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej – jest
nim przeważnie zasądzający WYROK sądowy.
d.
Jeżeli rzecz obciążona przynosi POŻYTKI, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy,
pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń.
e.
PRZEDAWNIENIE wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika
do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej.
2) ZASTAW REJESTROWY
a.
Następuje według przepisów o SĄDOWYM POSTĘPOWANIU EHZEKUCYJNY, – egzekucję
prowadzi komornik, dokonuje on sprzedaży (przeważnie licytacyjnej).
b.
UMOWA ZASTAWNICZA może przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez
niego na własność przedmiotu zastawu rejestrowego, jeżeli:
i. Zastaw rejestrowy został ustanowiony na INSTRUMENTACH FINANSOWYCH
zapisanych na rachunku papierów wartościowych lub innym rachunku w rozumieniu
ustawy w obrocie instrumentami finansowymi
ii. PRZEDMIOTEM zastawu rejestrowego są RZECZY WYSTĘPUJĄCE POWSZECHNIE w
obrocie towarowym
iii. PRZEDMIOTEM zastawu rejestrowego są RZECZY, WIERZYTELNOŚCI i PRAWA lub
ZBIORY RZECZY lub PRAW stanowiące całość gospodarczą, a strony w umowie
zastawniczej ściśle oznaczyły wartość przedmiotu zastawu albo określiły sposób
ustalenia jego wartości dla zaspokojenia zastawnika.
iv. PRZEDMIOTEM
BANKOWEGO.
c.
zastawu
rejestrowego
jest
WIERZYTELNOŚĆ
z
RACHUNKU
UMOWA ZASTAWNICZA może przewidywać również zaspokojenie zastawnika przez sprzedaż
przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego, który przeprowadzi
notariusz lub komornik.
3) HIPOTEKA MORSKA
a.
Następuje według przepisów o SĄDOWYM POSTĘPOWANIU EHZEKUCYJNY, – egzekucję
prowadzi komornik, dokonuje on sprzedaży (przeważnie licytacyjnej).
b.
Umowa zawarta między właścicielem statku a wierzycielem o ustanowieniu hipoteki morskiej
może przewidywać przejęcie przez wierzyciela hipotecznego posiadania statku obciążonego
hipoteką, łącznie z upoważnieniem do sprzedaży, w celu zaspokojenia zabezpieczonej
wierzytelności z dochodu, jaki przynosi statek, lub z ceny uzyskanej z jego sprzedaży.
113. WYGAŚNIĘCIE ZASTAWU
1) ZRZECZENIE SIĘ
2) KONFUZJA
3) WYGAŚNIĘCIE zabezpieczonej WIERZYTELNOŚCI (prawo zastawu jest prawem akcesoryjnym, służącym
zabezpieczeniu wierzytelności).
4) PRZENIESIENIE WIERZYTELNOŚCI z wyłączeniem zastawu
5) ZWRÓCENIE rzeczy zastawcy przez zastawnika – zastaw wygasa bez względu na zastrzeżenia przeciwne
Wyjątkowo jednak na mocy przepisu szczególnego zastaw NIE WYGASA pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez
zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub
na jej rzecz zajęta.
61
6) UPŁYW 20 lat od chwili wpisu do rejestru zakładów
7) WYKREŚLENIE zastawu rejestrowego z rejestru zastawów
114. ZASTAW NA PRAWACH
Przedmiotem zastawu mogą być prawa, jeżeli są ZBYWALNE.
Do zastawu na prawach stosuje się odpowiednie przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych.
USTANOWIENIE zastawu na prawach – stosuje się przepisy w PRZENIESIENIU tego prawa ALE FORMA UMOWY:
pisemna z datą pewną
Jeżeli ustanowienie zastawu NA WIERZYTELNOŚCI nie następuje przez wydanie dokumentu ani przez indos, do
ustanowienia zastawu potrzebne jest pisemne zawiadomienie dłużnika wierzytelności przez zastawcę.
Do ODBIORU ŚWIADCZENIA uprawnieni są zastawca wierzytelności i zastawnik ŁĄCZNIE. Każdy może żądać
spełnienia świadczenia do rąk ich obu łącznie albo złożenia świadczenia do depozytu sądowego.
62
Rozdział XX. Hipoteka
115. HIPOTEKA – ISTOTA I FUNKCJA
Tak jak zastaw należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych o charakterze akcesoryjnym, służącym do
zabezpieczenia wierzytelności. Różni się od zastawu zakresem zastosowania. Zastaw może obciążać jedynie
rzeczy ruchome i zbywalne prawa majątkowe; hipotekę ustanawia się dla (PRZEDMIOT HIPOTEKI) zabezpieczenia
wierzytelności na nieruchomościach (na prawie własności nieruchomości) oraz wybranych prawach, a
dokładniej: na użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz na wierzytelności
zabezpieczonej hipoteką.
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (65|1 KWU).
Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, Z
PIERWSZEŃSTWEM przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
W stosunkach między ZBIEGAJĄCYMI SIĘ hipotekami obciążającymi jedną nieruchomość o pierwszeństwie
rozstrzyga data złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej.
116. POWSTANIE HIPOTEKI
1) HIPOTEKA UMOWNA
a.
Umowa pomiędzy WIERZYCIELEM (wierzycielem hipotecznym) oraz WŁAŚCICIELEM obciążonej
nieruchomości (dłużnikiem hipotecznym) – w przypadkach określonych KWU w roli dłużnika
hipotecznego może wystąpić osoba, której przysługuje inne prawo niż prawo własności
nieruchomości.
b.
Podobnie jak przy zastawie – hipotekę może ustanowić (obciążając swoją nieruchomość dla
zabezpieczenia cudzego długu) właściciel NIE BĘDĄCY DŁUŻNIKIEM OSOBISTYM względem
wierzyciela – dłużnik osobisty odpowiada całym majątkiem za zaciągnięte zobowiązania, a
obok niego odpowiada „rzeczowo” obciążoną hipotecznie nieruchomością jej właściciel.
c.
FORMA – oświadczenie właściciela obciążonej nieruchomości – akt notarialny. Oświadczenie
wierzyciela – dowolna forma (np. jego wniosek o dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej
może być traktowany jako dowód dorozumianego oświadczenia woli zawarcia umowy o
ustanowienie hipoteki).
d.
TREŚĆ – należy określić zabezpieczaną wierzytelność za wskazaniem jej wysokości i stosunku,
z jakiego wynika (także w przypadku wierzytelności PRZYSZŁEJ).
e.
Do powstania prawa konieczny jest WPIS w KSIĘDZE WIECZYSTEJ (konstytutywny). PODSTAWĘ
wniosku o wpis stanowi umowa zawarta w formie aktu notarialnego lub przynajmniej
notarialne oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki.
2) HIPOTEKA PRZYMUSOWA
a.
W określonych ustawą przypadkach hipoteka może powstać i zostać wpisana do księgi
wieczystej na wniosek wierzyciela nawet bez wyrażonej w umowie zgody właściciela
nieruchomości na obciążenie jego prawa.
b.
Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w
przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na
wszystkich nieruchomościach dłużnika (109|1 KWU).
63
c.
Ponadto, hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie POSTANOWIENIA SĄDU o
udzieleniu zabezpieczenia, POSTANOWIENIA PROKURATORA, na mocy przepisów szczególnych
na podstawie DECYZJI, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo ZARZĄDZENIA
ZABEZPIECZENIA dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w
administracji.
d.
„SKARBOWA” HIPOTEKA PRZYMUSOWA – Skarbowi Państwa i jednostce samorządu
terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika,
inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych, a także z
tytułu zaległości podatkowych i odsetek (powstaje przez DOKONANIE WPISU do księgi
wieczystej).
3) HIPOTEKA USTAWOWA
a.
Kiedyś odgrywała istotną rolę, powstawała ex lege niezależnie od wpisu do księgi wieczystej.
W szczególności dotyczyło to zabezpieczenia hipotecznego zobowiązań podatkowych.
b.
Współcześnie WYŁĄCZONO jej zastosowanie w tym zakresie, zastępując odmianą skarbowej
hipoteki przymusowej.
c.
Sporadycznie ta konstrukcja jest zalegalizowana przez ustawodawcę – w toku postępowania
egzekucyjnego. W określonych przypadkach „wierzyciel (…) nabywa z mocy samego prawa
hipotekę na sprzedanej nieruchomości.
117. HIPOTEKA NA NIERUCHOMOŚCI – obciąża oznaczoną, pojedynczą nieruchomość (przede wszystkich
nieruchomości gruntowe). Co do nieruchomości BUDYNKOWYCH (i lokalowych), stanowiących odrębny
od gruntu przedmiot własności:
a.
NIE MOŻNA obciążyć hipoteką własności budynków ROLNICZYCH SPÓŁDZIELNI
PRODUKCYJNYCH związanej z użytkowaniem gruntów (prawo użytkowania jest niezbywalne i
nie można go obciążać).
b.
MOŻNA obciążyć hipoteką własność budynków wzniesionych przez UŻYTKOWNIKA
WIECZYSTEGO (przedmiotem hipoteki jest prawo użytkowania wieczystego wraz ze związaną z
tym prawem własnością budynków).
c.
MOŻNA obciążyć hipotekę ODRĘBNĄ WŁASNOŚC LOKALI – wraz z udziałem we współwłasności
nieruchomości wspólnej.
118. HIPOTEKA ŁĄCZNA
a.
Stanowi zabezpieczenie 1 WIERZYTELNOŚCI na KILKU nieruchomościach.
b.
Powstaje EX LEGE w razie podziału nieruchomości obciążonej (hipoteka obciąża wszystkie
nieruchomości utworzone przez podział) lub poprzez UMOWĘ stron.
c.
ALE: w razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący
może żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo
nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne
zabezpieczenie (90 KWU).
d.
W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub
wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem
jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki
proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału (chyba że umowa już
to rozstrzyga) (76|4 KWU).
64
e.
Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową
jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo
stanowią własność dłużników solidarnych (111*1 KWU).
f.
WIERZYCIEL, któremu przysługuje hipoteka łączna może żądać zaspokojenia w całości lub w
części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie (może
dokonać też podziału tej hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości).
119. HIPOTEKA NA UDZIALE WE WSPÓŁWŁASNOŚCI
a.
Hipoteka ustanowiona na nieruchomości obciąża CAŁĄ nieruchomość. Nie można obciążać
hipoteką wydzielonej fizycznie części nieruchomości, jeśli w wyniku podziału nie przekształciła
się ona w odrębną nieruchomość.
b.
Jednak CZĘŚĆ UŁAMKOWA (idealnie, nie fizycznie wydzielona) nieruchomości MOŻE BYĆ
obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela – NIE MOŻNA więc obciążyć
hipoteką udziału we współwłasności łącznej – brakuje tu określenia wielkości tego udziału.
c.
NIE MOŻNA obciążyć hipoteką ułamkowej (idealnej) części nieruchomości, jeżeli nie zachodzi
stosunek współwłasności nieruchomości – WYŁĄCZNY WŁAŚCICIEL nie może dokonywać
IDEALNEGO PODZIAŁU nieruchomości (prawa własności) dla obciążenia tego prawa jedynie w
części ułamkowej.
d.
MOŻNA obciążyć hipoteką przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności
użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (też chodzi tylko
o ułamkową wspólność praw).
120. HIPOTEKA NA UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM
Przedmiotem hipoteki może być użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym
terenie stanowiącym własność użytkownika wieczystego (65|3 KWU).
Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia (241 KC).
Zaspokojenie wierzyciela z obciążonego prawa użytkowania wieczystego odbywa się w trybie analogicznym jak
w przypadku obciążenia prawa własności nieruchomości.
121. HIPOTEKA NA SPÓŁDZIELCZYM WŁASNOŚCIOWYM PRAWIE DO LOKALU
Przedmiotem hipoteki może być także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (65|2 ust. 2 KWU).
Obciążone hipoteką spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega egzekucji na zaspokojenie
wierzytelności w trybie analogicznym do egzekucji z nieruchomości.
122. HIPOTEKA NA WIERZYTELNOŚCI ZABEZPIECZONEJ HIPOTEKĄ (SUBINTABULAT)
Przedmiotem hipoteki może być także wierzytelność zabezpieczona hipoteką (65|4 ust. 4 KWU).
Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być przedmiotem dalszych hipotek
(108*4 KWU).
Złożony stosunek prawny, w którym pierwotnym przedmiotem obciążenia jest nieruchomość, zaś zabezpieczona
w ten sposób wierzytelność staje się kolejnym przedmiotem obciążenia. Pośrednio zatem ostatni w łańcuchu
wierzyciel korzysta z zabezpieczenia pierwotnego.
65
Do ustanowienia hipoteki na wierzytelności hipotecznej nie jest wymagane udowodnienie istnienia obciążonej
wierzytelności (108*1 ust. 1 KWU).
TRYB ZASPOKAJANIA – „spłata (…) może być dokonana do wysokości tej hipoteki tylko do rąk wierzyciela,
któremu ona przysługuje, o ile jego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym. W pozostałych
przypadkach suma odpowiadająca wysokości hipoteki na wierzytelności hipotecznej powinna być złożona do
depozytu sądowego” (108*1 ust. 2 KWU).
Jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej oraz obciążona wierzytelność
hipoteczna są już wymagalne, wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka na wierzytelności obciążonej, może żądać
zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej; może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości
(108*2 KWU).
Jeżeli właściciel nieruchomości dokonał zapłaty do rąk wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka a wierzytelności
hipotecznej, hipoteka na nieruchomości wygasa aż do wysokości sumy uiszczonej przez właściciela (108*3 KWU).
123. ZAKRES OBCIĄŻENIA HIPOTECZNEGO
Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z jej częściami składowymi (części składowe dzielą losy rzeczy).
Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości,
chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą
urzędowo poświadczoną (85|1 KWU).
Hipoteka na nieruchomości OBCIĄŻA także jej PRZYNALEŻNOŚCI (wyjątek od ogólnej zasady – strony nie mogą
wyłączyć przynależności nieruchomości z zakresu obciążenia hipotecznego).
Rzeczy, które na skutek zbycia przestały być przynależnościami, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na
nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona
pismem z datą urzędowo poświadczoną (86 KWU).
Hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednak do chwili zajęcia nieruchomości
przez wierzyciela hipotecznego właściciel może czynsz pobierać (88|1 KWU).
124. WIERZYTELNOŚĆ ZABEZPIECZONA HIPOTEKĄ
a.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą (68|1 KWU).
MOŻNA jednak zabezpieczać też pieniężne roszczenia odszkodowawcze z tytułu niewykonania lub
nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych oraz przekształcone w formę pieniężną – w dacie
ustanowienia hipoteki – roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, zwrot nakładów itp.
a.
b.
HIPOTEKA UMOWNA może zabezpieczać KILKA WIERZYTELNOŚCI z różnych stosunków prawnych
przysługujących temu samemu wierzycielowi.
a.
c.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność DO OZNACZONEJ SUMY pieniężnej (w związku z tym
uchylono dawniejsze postanowienia dotyczące hipoteki kaucyjnej – charakter jej przysługujący
nadano obecnie wszystkim hipotekom).
Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę – oznacza to wycofanie się z jednolitej
konstrukcji ustanowionej już hipoteki zespolonej.
MOŻNA zabezpieczyć hipoteką KILKA wierzytelności przysługujących RÓŻNYM podmiotom, a służącym
sfinansowaniu TEGO SAMEGO przedsięwzięcia – wierzyciele powołują wtedy administratora hipoteki
(jeden z wierzycieli lub osoba trzecia – umowa powołująca go: FORMA pisemna ad solemnitatem).
a.
ADMINISTRATOR zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki
wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których
66
wierzytelności są objęte zabezpieczeniem (konstrukcja ZASTĘPSTWA POŚREDNIEGO
powiązanego ze stosunkiem POWIERNICTWA).
d.
PODMIANA WIERZYTELNOŚCI – MOŻNA zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną wierzytelnością tego
samego wierzyciela.
a.
Do zmiany zabezpieczonej wierzytelności stosuje się przepisy o zmianie treści hipoteki.
b.
Zgoda osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, nie jest
potrzebna.
c.
Taka PODMIANA następuje w trybie UMOWNYM; oświadczenie woli właściciela obciążonej
nieruchomości – FORMA aktu notarialnego.
125. ZAKRES ZABEZPIECZENIA HIPOTECZNEGO
Hipoteka (w każdej odmianie) zabezpiecza oznaczoną wierzytelność w jej zasadniczej postaci, którą można by
określić mianem kapitału. Zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej jak i „mieszczące się w
sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o
świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu do księgi
wieczystej” (69 KWU).
126. AKCESORYJNY CHARAKTER HIPOTEKI
Tak jak zastaw hipoteka jest akcesoryjnym prawem rzeczowym służącym zabezpieczeniu oznaczonej
wierzytelności – ścisłe związanie hipoteki z nadrzędnym prawem podmiotowym jakim jest wierzytelność
hipoteczna.
Nie może powstać bez istnienia zabezpieczonej wierzytelności – nie uchybia temu fakt, że w trybie hipoteki
można również zabezpieczać wierzytelności przyszłe.
W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi
inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (79|1 KW). Z drugiej
strony „hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza” (79|2 KWU).
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego
stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu (94 KWU).
127. TRYB ZASPOKOJENIA WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNEJ
Zaspokojenie następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości
dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny (75 KWU).
PODSTAWĘ egzekucji stanowi TYTUŁ WYKONAWCZY – tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności;
zasadniczo będzie nim zasądzający wyrok sądowy lub akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji.
BANKOWY TYTUŁ EGZEKUCYJNY od 9.10.2015 nie jest taką podstawą – posługiwanie się nim w zawisłych
postępowaniach sądowych jest traktowane jedynie jako posłużenie się dowodem wystawionym przez tylko jedną
ze stron procesu.
128. OCHRONA HIPOTEKI
Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziałuje na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągać za sobą
zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania
tych działań (91 KWU).
67
Jeżeli na skutek okoliczności, za które właściciel odpowiada, wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w
stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi ODPOWIEDNI TERMIN
do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia
dodatkowego. Pod bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu wierzyciel może żądać NIEZWŁOCZNEGO
ZASPOKOJENIA z nieruchomości obciążonej (92 KWU).
Jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości naruszające bezpieczeństwo hipoteki nastąpiło na skutek
okoliczności, za które właściciel nie odpowiada, hipoteka obejmuje przysługujące właścicielowi roszczenie o
naprawienie szkody.
129. WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI
1) ZRZECZENIE SIĘ (nie obowiązuje już postanowienie, według którego „skuteczność zrzeczenia się
zabezpieczenia hipotecznego bez wygaśnięcia wierzytelności wymaga wykreślenia hipoteki”).
2) KONFUZJA
3) WYGAŚNIĘCIE WIERZYTELNOŚCI zabezpieczonej hipoteką – chyba że z danego stosunku prawnego mogą
powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu (94 KWU). OBOJĘTNA jest
przyczyna wygaśnięcia wierzytelności.
a.
Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia OSTATNIEJ, jeżeli
nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło
pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności.
4) WYKREŚLENIE hipoteki z KSIĘGI wieczystej bez ważnej podstawy prawnej – WYGASA PO 10 LATACH.
5) „Gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też
zaspokojenie go napotyka na trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży
zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem”
(99|1 KWU).
6) „Jeżeli od dnia wpisu hipoteki upłynęło 10 LAT, a nie powstała wierzytelność hipoteczna, lecz nadal może
powstać, właściciel nieruchomości może żądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem”
(99*1|1 KWU).
130. ROZPORZĄDZANIE OPRÓŻNIONYM MIEJSCEM HIPOTECZNYM
Wielość hipotek obciążających tą samą nieruchomość – dotychczas było tak, że wygaśnięcie jednej „przesuwało”
naprzód kolejne, istniejące. TERAZ właściciel ma uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem
hipotecznym. Może na tym miejscu USTANOWIĆ NOWĄ hipotekę albo PRZENIEŚĆ na nie za zgodą uprawnionego
INNĄ, już obciążającą nieruchomość hipotekę.
Jednak jeżeli hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości właściciel nieruchomości nie może
rozporządzać opróżnionym miejscem .
Uprawnienie do
nieruchomości.
rozporządzenia
opróżnionym
miejscem
przysługuje
każdoczesnemu
właścicielowi
Hipotece ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce
przysługuje PIERWSZEŃSTWO takie samo jak wygasłej hipotece.
68
Część V.
POSIADANIE
69
Rozdział XXI. Pojęcie i rodzaje posiadania; nabycie posiadania
131. POJĘCIE POSIADANIA RZECZY
POSIADACZEM jest ten, kto nią włada faktycznie jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie
włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone
władztwo (posiadacz zależny) – 336 KC.
Posiadanie występuje przy jednoczesnym istnieniu fizycznego elementu władania rzeczą, określanego jako corpus
possesionis (corpus), oraz psychicznego elementu animus rem sibi habendi (animus), rozumianego jako zamiar
władania rzeczą dla siebie.
ELEMENT FAKTYCZNEGO WŁADZTWA NAD RZECZĄ
a)
Objawia się przez widoczne zachowanie posiadacza.
b) Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje rzecz drugiemu w posiadanie zależne (337
KC).
c)
Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (340 zd. 2
KC)
d) Posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (345 KC).
CZYNNIK WOLI POSIADACZA
a)
Zamiar władania (zawładnięcia) rzeczą dla siebie.
b) W takim kontekście osoba która faktycznie włada rzeczą za kogoś innego nie jest posiadaczem ale
dzierżycielem.
c)
W polskim systemie prawnym nie obowiązuje zasada nemo sibi ipse causam possesionis mutare potest
(nikt sam nie może zmienić sobie podstawy posiadania) - jest przeciwnie, władający rzeczą może – ze
swej zamanifestowanej później woli – zmienić pierwotny rozmiar i charakter władania rzeczą (może
zatem od posiadania przejść od dzierżenia i odwrotnie; może także zmieniać posiadanie samoistne w
zależne i odwrotnie).
132. WSPÓŁPOSIADANIE RZECZY
Jednolite – w zakresie charakteru – posiadanie rzeczy wykonuje kilka osób. Nie jest współposiadaniem przypadek
gdy względem jednej rzeczy odrębnie przysługuje jednej osobie posiadanie samoistne, a innej posiadanie zależne.
KC nawiązuje do współposiadania dwukrotnie:
a.
b.
206 KC – uprawnienie współwłaścicieli do współposiadania rzeczy
346 KC – ochrona posesoryjna w stosunkach między współposiadaczami
Żaden z tych przepisów nie mówi o istocie współposiadania, stąd należy uznać że współposiadanie nie stanowi
odrębnej jurydycznie kategorii posiadania.
133. DZIERŻENIE
Kto rzeczą włada faktycznie za kogo innego, jest dzierżycielem. Jest element FAKTYCZNEGO WŁADZTWA NAD
RZECZĄ, różnice są w warstwie CZYNNIKA WOLI. Przykłady dzierżycieli: przewoźnik, spedytor, przechowawca,
przedsiębiorca składowy, pełnomocnik, przedstawiciel ustawowy.
70
POSIADACZ ZALEŻNY nie jest jednak dzierżycielem za posiadacza samoistnego – posiadacz zależny wykonuje w
zupełności dla siebie posiadanie cudzej rzeczy, bez najmniejszego odcienia władania rzeczą za kogo innego (dla
kogo innego).
Do dzierżenia nie stosuje się przepisów dotyczących posiadania. WYJĄTEK stanowi przyznanie dzierżycielowi
uprawnienia do obrony koniecznej i dozwolonej samopomocy dla ochrony dzierżenia (343|3 KC).
134. POSIADANIE SŁUŻEBNOŚCI
Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem
służebności (352|1 KC) – np. faktyczne posiadanie służebności drogi koniecznej, służebności czerpania wody ze
studni sąsiada, służebności wypasu bydła.
Służebności jedynie wyjątkowo stanowią źródło posiadania rzeczy. Dotyczy to m.in. służebności mieszkania.
Zasadniczo zaś służebności gruntowe (i osobiste) zawierają uprawnienie do korzystania z nieruchomości (285 KC)
BEZ MOŻLIWOŚCI zupełnego władania nieruchomością.
Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy (352|2 KC).
135. ISTOTA POSIADANIA
W doktrynie przeważa zdanie, że jest to stan faktyczny, chociaż wywołujący określone skutki prawne – w
orzecznictwie jest to pogląd jednolicie panujący.
Skrajnie przeciwny pogląd uważa posiadanie ze rodzaj prawa podmiotowego – prawa rzeczowego, którego
treścią jest faktyczne prawo nad rzeczą, uznawane ze wykonywanie określonego prawa (mowa o posiadaniu
występującym bez związanego z nim „macierzystego” stosunku rzeczowego lub obligacyjnego).
Według pośredniego stanowiska posiadanie rodzi szczególną sytuację prawną – jest zalążkiem prawa
podmiotowego – prawa własności pozostającego in statu usucapiendi (w stadium przed zasiedzeniem).
Należy przyjąć i pogodzić pierwszą i trzecią koncepcję, nie da się przekonująco uzasadnić poglądu, że posiadanie
jest „skończonym” prawem rzeczowym.
136. RODZAJE POSIADANIA
1) POSIADACZ SAMOISTNY– „ten, kto włada rzeczą jak właściciel”. POSIADACZ ZALEŻNY – „ten, kto rzeczą
faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym
łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą”.
W obu przypadkach spotykamy posiadanie poparte jak i niepoparte tytułem prawnym.
2) POSIADACZ W DOBREJ WIERZE – osoba, która pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym
okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje jej wykonywane prawo do rzeczy: prawo własności w
przypadku posiadania samoistnego, inne prawo do rzeczy cudzej w przypadku posiadania zależnego.
Dobrą wiarę WYŁĄCZA zarówno przeciwna wiedza (scientia) jak i niedbalstwo (culpa).
POSIADACZ W ZŁEJ WIERZE – przy dołożeniu należytej staranności mógł się dowiedzieć że nie przysługuje
mu wykonywane prawo.
3) POSIADANIE Z TYTUŁEM PRAWNYM/BEZ TYTUŁU PRAWNEGO
4) POSIADANIE WADLIWE (nabyte z użyciem środków niedozwolonych) / NIEWADLIWE  to rozróżnienie
nie ma znaczenia normatywnego.
71
137. NABYCIE POSIADANIA
1) PIERWOTNE NABYCIE POSIADANIA – dochodzi do niego przez jednostronny akt posiadacza polegający
na objęciu rzeczy (occupatio) połączony z wolą wykonywania określonego prawa względem rzeczy (z
wolą władania rzeczą „jak właściciel” lub „mający inne prawo”.
Np. objęcie w posiadanie niczyjej rzeczy ruchomej (rzeczy porzuconej), przywłaszczenie cudzej rzeczy
zgubionej, kradzież cudzej rzeczy, zajęcie cudzej nieruchomości (opuszczonej lub zagospodarowanej).
2) PRZENIESIENIE POSIADANIA – czynność prawna (nabywca nie musi mieć zdolności do czynności
prawnych). FORMY:
a.
Wydanie rzeczy (traditio corporalis) ale z kolei „wydanie dokumentów, które umożliwiają
rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą,
jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy” - 348 KC - (traditio longa manu).
b.
Consitutum possesorium - dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim
władaniu jako posiadacz zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który
strony jednocześnie ustalą” (349 KC) np. właściciel sprzedaje rzecz, ale równocześnie strony
zawierają umowę dzierżawy, pozostawiając nieruchomość w posiadaniu zależnym sprzedawcy.
c.
„Jeżeli rzecz znajduje się w posiadaniu zależnym albo dzierżeniu osoby trzeciej, przeniesienie
posiadania samoistnego następuje przez umowę i przez zawiadomienie posiadacza zależnego
albo dzierżyciela” (350 KC).
d.
Traditio bravi manu – „przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na
dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami” (351 KC).
3) DZIEDZICZENIE POSIADANIA – nie uregulowano tego w KC, zaznaczono jedynie, że jeżeli podczas biegu
zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który
sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Tę zasadę „stosuje się odpowiednio, gdy obecny
posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza” (176|2 KC).
72
Rozdział XXII. Funkcje i skutki posiadania; domniemania związane z posiadaniem
138. FUNKCJE POSIADANIA

Prawo-manifestująca – traktowane jest jako dowód własności (domniemanie, że posiadanie jest zgodne
ze stanem prawnym).

Prawo-korygująca – może prowadzić do nabycia własności przez posiadacza rzeczy (zasiedzenie)

Ochronna dla praw podmiotowych – uproszczona ochrona posesoryjna służy również ochronie prawa
własności i innych praw podmiotowych.
139. DOMNIEMANIA ZWIĄZANE Z POSIADANIEM
1) Domniemanie POSIADANIA SAMOISTNEGO – „domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada jest
posiadaczem samoistnym” (339 KC).
2) Domniemanie CIĄGŁOŚCI POSIADANIA – dla np. instytucji zasiedzenia wystarczy jeżeli posiadacz
udowodni jedynie datę nabycia posiadania. Nie musi wykazywać ustawicznej ciągłości posiadania aż do
upływu terminu zasiedzenia.
3) Domniemanie DOBREJ WIARY – z części ogólnej prawa cywilnego: jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne
od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
4) Domniemanie ZGODNOŚCI POSIADANIA ZE STANEM PRAWNYM – dotyczy też posiadania przez
poprzedniego posiadacza. Na to domniemanie nie można się powołać przeciwko domniemaniu prawa
wynikającemu z wpisu do księgi wieczystej.
73
Rozdział XXIII. Ochrona posiadania
140. BEZWZGLĘDNA OCHRONA POSIADANIA
Posiadanie podlega odrębnej ochronie. „Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w
złej wierze” (342 KC). Dopuszczalność roszczenia posesoryjnego „nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani
od zgodności posiadania ze stanem prawnym” (344|1 zd. 2 KC).
Nawet właściciel rzeczy nie może samowolnie naruszać cudzego, choćby bezprawnego posiadania – zapobieżenie
samowoli.
141. OCHRONA WŁASNA
1) OBRONA KONIECZNA – „posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne
naruszenie posiadania” (343|1 KC). Nie określono granic ale skoro ma być konieczna, należy sięgać do
środków niezbędnych, wystarczających dla odparcia zamachu.
2) DOZWOLONA SAMOPOMOC – możliwość przywrócenia własnym działaniem posiadacza poprzedniego
stanu posiadania.
a.
„Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania
przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym
przemocy względem osób” (343|2 zd. 1 KC).
b.
„Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może
natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc
w celu przywrócenia stanu poprzedniego” (343|2 zd. 2 KC).
DZIERŻYCIEL tak samo może stosować obronę konieczną i dozwoloną samopomoc.
142. ROSZCZENIE POSESORYJNE
1) PRZESŁANKI:
a.
Nastąpiło samowolne naruszenie posiadania (wina osoby naruszającej jest nieistotna)
b.
Dobra lub zła wiara posiadacza oraz zgodność posiadania ze stanem prawnym są nieistotne,
chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego
rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia
jest zgodny z prawem (344|1 zd. 2 KC).
2) TREŚĆ – naruszenie może przybrać formę pozbawienia posiadania (następuje utrata faktycznego
władztwa nad rzeczą) i zakłócenia posiadania (następuje ograniczenie posiadania bez wyzucia z
posiadania). Stosownie do tego można dochodzić roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego oraz
o zaniechanie naruszeń.
Szczególnym rodzajem roszczenia posesoryjnego jest roszczenie o WSTRZYMANIE BUDOWY.
3) TERMIN ZAWITY – roszczenie wygasa jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.
4) CZYNNA LEGITYMACJA PROCESOWA – posiadacz (jedynie).
5) BIERNA LEGITYMACJA PROCESOWA – ten, kto samowolnie naruszył posiadanie oraz ten, na czyją
korzyść naruszenie nastąpiło.
6) WYROK SĄDU – powinien precyzyjnie określać obowiązki pozwanego a przez to nadawać się do
egzekucji. Nie wystarczy proste nakazanie „przywrócenia posiadania” czy „zaniechania naruszeń”.
74
143. OCHRONA POSIADANIA MIĘDZY WSPÓŁPOSIADACZAMI
„Roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach między współposiadaczami tej samej rzeczy,
jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania” (346 KC). Nie wiadomo czym jest „ustalony zakres
współposiadania”.
Orzecznictwo przyjmuje, że roszczenie posesoryjne przysługuje jednemu współposiadaczowi przeciw drugiemu
w razie naruszenia współposiadania, które może być wykonywane bez współdziałania z pozostałymi
współposiadaczami.
Natomiast w przypadku, gdy współposiadane może być wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu
współposiadaczy, roszczenie posesoryjne nie przysługuje.
144. ROSZCZENIE O WSTRZYMANIE BUDOWY
Przysługuje posiadaczowi nieruchomości, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić
wyrządzeniem mu szkody (347|1 KC).
Ochrona ta ma prewencyjny charakter.
„Roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy; wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w
ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy” (347|2 KC).
75
Część VI.
KSIĘGI WIECZYSTE
76
Rozdział XXIV. Społeczno-gospodarcze i jurydyczne znaczenie ksiąg wieczystych
Rozdział XXV. Ustrój ksiąg wieczystych
145. PRAWA PODLEGAJĄCE WPISOWI DO KW
Wszelkie nieruchomości podlegają ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków – nie ma jednak generalnego
obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla wszystkich nieruchomości.
1) WŁASNOŚĆ
2) UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
3) OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE – związane z własnością nieruchomości oraz obciążające
nieruchomość.
a. Użytkowanie
b. Hipoteka
c. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
d. Służebności
W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą
być ujawnione prawa osobiste oraz roszczenia (16|1 KWU):

Najem, dzierżawa, odkup, pierwokup, dożywocie

Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie
ograniczonego prawa rzeczowego

Roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez
współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych

Roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności

Wierzytelności banku hipotecznego (…) wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych

Prawa z umowy timeshare.
W ustawodawstwie odrębnym przewidziano inne wyjątki, np. ujawnieniu w księdze wieczystej podlega wszczęcie
egzekucji z nieruchomości (wniosek składa komornik sądowy, wzywając jednocześnie dłużnika do zapłaty).
146. WPIS KONSTYTUTYWNY DO KW
Ustalenie stanu prawnego nieruchomości następuje za pomocą ujawnienia w księdze wieczystej nabytego prawa
oraz wykreślenia prawa wygasłego (wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie).
Wyjątkowo wymagany jest wpis o charakterze konstytutywnym. Wpisu konstytutywnego wymaga się dla:






ustanowienia odrębnej własności lokali;
ustanowienia i przeniesienia użytkowania wieczystego;
ustanowienia hipoteki;
przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej;
zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej;
zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej;
77

zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej.
W postępowaniu wieczystoksięgowym wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem.
Wpis w księdze wieczystej (i deklaratoryjny, i konstytutywny – byle żeby był prawomocny) ma moc wsteczną od
chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od wszczęcia tego
postępowania.
147. JAWNOŚĆ KSIĄG WIECZYSTYCH




Księgi wieczyste są jawne (2 zd. 1 KWU).
Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono
wzmiankę (2 zd. 2 KWU).
Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu (36*1|3 KWU).
Akta księgi wieczystej może przeglądać (…) osoba mająca interes prawny oraz notariusz (36*1|4 KWU).
W przypadku ksiąg elektronicznych – odmienne zasady:
a.
Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych umożliwia, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego,
przeglądanie ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym (36*4|5 KWU).
b.
Każdy kto zna numer księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, może bezpłatnie
przeglądać księgę wieczystą za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (36*4|6 KWU).
c.
Wydruki treści wyświetlonych w trybie przeglądania księgi wieczystej nie posiadają mocy dokumentów
wydawanych przez sąd (36*4|7 KWU).
ODPISY
Księgi prowadzone tradycyjnie:
 Odpisy według ostatniego stanu wpisu wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie
sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego
(36*2|1 KWU).
 Odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora,
notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego, a w wypadkach
uzasadnionych – również na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczył (36*2|2 KWU).
Księgi prowadzone elektronicznie:


Centralna Informacja wydaje na wniosek odpisy ksiąg wieczystych, wyciągi z ksiąg wieczystych oraz
zaświadczenia o zamknięciu ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym (36*4|2
KWU).
Odpisy, wyciągi i zaświadczenia (…) wydawane przez Centralną Informację mają moc dokumentów
wydawanych przez sąd (36*4|3 KWU).
148. DOMNIEMANIE ZGDNOŚCI WPISU Z RZECZYWISTYM STANEM PRAWNYM
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (3|1
KWU).
Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (3|2 KWU).
Przeciwko temu domniemaniu nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikającego z posiadania.
Domniemania te mają charakter usuwalny – można je obalić przeciwdowodem w każdym postępowaniu w
którym od stwierdzenia rzeczywistego stanu prawnego zależy treść rozstrzygnięcia (dotyczy to procesu
78
windykacyjnego, negatoryjnego, postępowania o rozgraniczenie nieruchomości, o stwierdzenie zasiedzenia, o
dział spadku, o zniesienie współwłasności itp.).
Generalnie, obaleniu domniemania służy postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym (o usunięcie niezgodności).
149. RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KW
1) ISTOTA RĘKOJMI
a.
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej
a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność
prawną z osobą uprawnioną według treści księgi (ale nieuprawnioną w rzeczywistości – MW)
nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) – 5 KWU.
b.
Posuniecie zaufania do treści księgi wieczystej jeszcze dalej niż w przypadku domniemania
zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Ustawodawca w razie niezgodności między
stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
faworyzuje formalny stan wpisów – udziela pierwszeństwa ochronie osób trzecich w imię
zasady bezpieczeństwa obrotu, odstępując od ochrony osób uprawnionych według
rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.
c.
Odstępstwo od zasady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.
2) PRZESŁANKI RĘKOJMI
a.
Nabycie własności lub innego prawa rzeczowego w drodze czynności prawnej (5 KWU):
umowy zobowiązująco-rozporządzającej lub czynności rozporządzającej.
i. 5 KWU stosuje się też gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione
świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi.
ii. Nie będzie nabycia w drodze rękojmi, jeśli u podstaw przysporzenia ma leżeć inne
zdarzenie prawne (np. orzeczenie sądu, decyzja administracyjna); nie jest to również
nabycie ex lege.
iii. W warunkach rękojmi chodzi o nabycie pod tytułem szczególnym (succesio singularis).
Rękojmia nie chroni nabycia uniwersalnego w drodze np. dziedziczenia, zbycia spadku.
b.
ODPŁATNOŚĆ ROZPORZĄDZENIA i DOBRA WIARA NABYWCY – rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy
działającego w złej wierze (6|1 KWU).
i. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym
stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (6|2 KWU).
Więc brak należytej staranności również wyłącza dobrą wiarę nabywcy.
ii. Dobra/zła wiara – w chwili zawarcia umowy. Jeżeli do dokonania rozporządzenia
potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku jest rozstrzygająca
dla oceny dobrej/złej wiary nabywcy.
3) SKUTKI RĘKOJMI
a.
„Rozstrzygnięcie na korzyść nabywcy” – skuteczne nabycie własności (wolne od obciążeń
istniejących ale nieujawnionych w księdze) lub innego prawa rzeczowego, które nie istnieje lub
przysługuje innej osobie niż rozporządzająca nieruchomością (w takim trybie może nastąpić
nabycie każdego prawa zbywalnego).
b.
W chwili nabycia – wygaśnięcie nieujawnionego w księdze prawa osoby dotychczas
uprawnionej według rzeczywistego stanu prawnego.
79
c.
W warunkach rękojmi skuteczne jest obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem
rzeczowym przez osobę wpisaną w księdze jak właściciel, nie będącą nią rzeczywiści.
d.
Doktryna nie jest jednolita ale przyjmuje się, że w warunkach rękojmi ma miejsce pochodne
nabycie prawa.
4) PRAWA OBJĘTE OCHRONĄ PRZED SKUTKAMI RĘKOJMI - rękojmia nie działa przeciwko:
a. Prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu
b.
Prawu dożywocia
c.
Służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji
państwowej
d.
Służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy
wznoszeniu budynku lub innego urządzenia
e.
Służebnościom przesyłu.
5) Działanie rękojmi eliminują pewne wpisy sygnalne. DZIAŁANIE RĘKOJMI WYŁĄCZA:
a. Wzmianka o wniosku
b.
Wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego
c.
Wzmianka o apelacji lub kasacji
d.
Ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (8 KWU).
150. PIERWSZEŃSTWO I ROZSZERZONA SKUTECZNOŚĆ
1) PIERWSZEŃSTWO OGRANICZONCYH PRAW RZECZOWYCH UJAWNIONYCH W KSIĘDZE WIECZYSTEJ
a.
Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej ma
pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze (11 KWU) – wyjątek od zasady
prior tempore potior iure.
b.
O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga
chwila, od której liczą się skutki dokonanego wpisu (12|1 KWU), a więc: „chwila złożenia
wniosku o dokonanie wpisu” (29 KWU).
c.
Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo
(12|2 KWU).
2) ROZSZERZONA SKUTECZNOŚĆ PRAWO OSOBISTYCH I ROSZCZEŃ UJAWNIONYCH W KSIĘDZE WIECZYSTEJ
a.
W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami
rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia (16|1 KWU).
b.
Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność
względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności
drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z
przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (17 KWU).
c.
Takie prawa i roszczenia przysługujące przeciwko właścicielowi oznaczonej nieruchomości stają
się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela tej nieruchomości.
d. c. al fine
80